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来自开普勒452b2021-5-13

2021年1月，西安市主城区及各开发区，共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，线上登记3886套房源，共吸引43638组家庭，平均人房登记比约11.2:1。其一、初改价格盘：御锦城、骊山·德裕天下。均价基本在1.3万/㎡以下，最低均价为骊山·德裕天下，价格为8645.87元/㎡。其二、改善价格盘：融创宸阅和鸣、招商城市主场、华润置地·未来城市、中粮奥体壹号、融创时代奥城 (西安融创奥城）、当代境、摩卡新天地。其三、高端价格盘：红星·天铂、新一代·伟业国际、天地源·兰樾坊、碧桂园·国湖，集中于高新、南二环、沣东新城区域。本月登记市场中，热度最高的项目是华润置地·未来城市DK-5，吸引大量登记，人房登记比为46.46:1，中签率仅为3.11%，成为4月登记市场中最难摇号项目。除此之外，如融创宸阅和鸣、融创时代奥城、中粮奥体壹号等项目也较为抢手，中签率全部低于10%；同时，中粮奥体壹号弃验率最低，其次依次为融创宸阅和鸣、红星·天铂、融创时代奥城。2021年4月，西安市主城区以及各开发区，共计23个项目开盘，共计7929套房源开盘销售，其中共7454套房源进行认购，平均去化率约为94%，对比3月，去化率再上升5个百分点。重点备注：1、以下为开盘即时数据，开盘后销售数据不计在内，因此，仅能作为参考，不能作为投资依据。2、因为统计的时间不同，解筹率高低或有多个版本，因此，大家要参照去看。3、有些项目开盘情况不好，但实际卖得不错，也存在这种案例，因此，不要人云亦云。其一，供应方面：本月房源供应量有微弱上涨，供给集中区域均为城市热门板块，如港务区、浐灞，房价较高的区域如曲江、航天、高新，均无供应或少量供应。其二，认购方面：去化率为100%的项目（表格中标记黄色）包含中粮奥体壹号(港务区)、融创江山宸院（长安）、当代境MOMA（浐灞）、保利熙岸林语（灞桥）、远洋御山水（浐灞）、保利天悦（高新）、融创时代奥城（港务区）、御锦城（浐灞）、红星天铂（东二环）、融创宸阅和鸣（灞桥）、招商城市主场（港务区）、华润未来城市（港务区）。此外，东原印未央（未央湖）、启迪大院儿（曲江）、天地源蘭樾坊（沣东）、蓝光雍锦世家（城西）等项目，去化率在80%及以上。2021年已经过去了三分之一，新房市场供给量虽然有小幅上涨，但是，登记人数上涨明显，摇号盘占比越来越高，去化率也越来越高，各个区域都出现不同程度的缺房现象。其一，港务区扎堆供应。十四运到来之际，港务区兑现速度加快，住宅集体扎堆供应，且逢推必摇，目前，纯新盘中粮奥体壹号、融创时代奥城是港务区的两大红盘。其二，摇号盘占比增高。2021年4月共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，其中，摇号盘有10个，占比77%，城六区与长安区项目均需要摇号，供需矛盾十分明显。其三，刚需门槛被提高。2021年4月登记项目中，城六区与长安区均价最低项目为御锦城，均价约1.27万/㎡，刚需门槛再一次被提高，在西安房价环比上涨60个月的行情下，以及数十宗万元地即将入市，这个门槛可能即将被提高到1.5万/㎡。4月份，罕见地出现商品房新批备案价零公示，是项目工程进度跟不上，还是房企与政府之间房价的博弈？我们不得而知，在严重供需失衡的当下，不管接下来是“房荒”的到来，还是全面改善的到来，刚需唯有趁早上车。近几年来，西安楼市一直传出房价即将暴跌，二手房挂牌量激增，或将产生相互踩踏，某某楼盘二手房暴跌几十上百万……知名大V喊出“西安房价暴跌，其他城市放开想象”，但这个遥不可及的美梦终于破碎了。在目前这个楼市周期，我们需要认清现实，但不必要恐慌抢购，因为没有一个市场能够一直疯狂，有风起的时候就一定有风停的时候。

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来自开普勒452b2021-4-25

至今，西安3.30新政已经正式实施半月有余，在这半个多月里，西安楼市各界依旧“迎来送往”，看似平静的交易旗帜下实则也发生着位移，这些被新政催生的因素搅动着每一个购房者的心。那么，重要的问题来了，3.30新政实施半个多月后，西安楼市究竟“降温”了没？01 忆新政！重点在土地、金融监管开始之前，我们先回忆一下3.30新政解读后的重点，梳理下来，真正戴上“紧箍咒”的有三个部分。①土地市场的变化，每年按季度集中出让土地，超出“三道红线”的房企不得参与土拍；全市商品住宅/共有产权房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。②金融监管加强，严查经营性贷款违规流入房地产领域。③二手房市场的规范，二手房市场限售由满二满三变成满五，另外建立二手交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。尤记得3.30新政解读出来之后，购房资格的“宽松”让很多人松了一口气，也有部分购房者觉得政策是“高高举起轻轻放下”，如今回看实则不然，短短的半个月，西安楼市在土拍、登记、资金方面都迎来了新的变局。不得不感叹，每一次调控的收紧都有其“独到之处”。02 看落实！半个多月来楼市变局那么，新政究竟对楼市产生了什么样的影响？还是要看一看这半个多月里楼市都发生了什么？①新政第二天，两万+楼盘万人登记诞生要看市场的反应，还是先看看登记市场，橘子统计了一下，330新政实施半个月之时，西安楼市7盘1610套房源上线登记，意向登记申请数达27838个，人超房子17倍之多，摇号率也在85%以上。只要打开登记平台，就能看到飘红，更值得深思的是，新政第二日，西安2万1的保利天悦便迎来登记破万的局面，创下了西安楼市又一新纪录。从数据以及市场反应来看，一定程度上，新政催化了部分购房者的焦虑情绪。②土拍首迎摇号，泾河新城楼面地价破天花板若论变局，变化最大的在于土地市场，而且基本都集中在西咸新区不限购区域。4月6日，卓越、正荣溢价106%入驻泾河新城，最高楼面地价7112元/平，刷新了泾河新城土地楼面价；4月9日，华润以22.4亿元34.45%中签率杀出重围首进沣西，这也是西安首宗“熔断+摇号”用地，自此，西安土拍市场进入摇号时代；4月12日，万科首入泾河，溢价43%摘得泾河新城146亩住宅地，紫薇以6267元/㎡的楼面地价摘得秦汉新城153亩住宅地；我们可以看出，西安的土地供应正在向西咸的不限购区域转移，而泾河新城7112元/平的楼面地价也确定了一个事实，泾河新城很快也不再是大家心中的价格洼地。同样，沣西新城的“首摇”不仅是开启了一个新的局面，也使得沣西置业成为一时热门，所以，从区域角度讲，330新政后劲的“着力点”在于不限购区。③又一重磅！西安严查首付款来源严查首付来源真正意义上是330新政的进一步落实，始于4月的第二周，部分楼盘接到了330政策的要求，要严查首付款的来源，要求在买房人提供征信报告的同时，会核验购房人满足首付款提交的存款证明。同时，还要求按揭的购房者提供近半年的银行流水，半年的流水最后余额活期显示需要达到一定要求。此外，首付款要求为家庭自由资金，如果是直系亲属转入，也要提供直系亲属近半年流水等。据了解，启迪大院儿、御锦城、保利熙岸林语都在核查首付款来源方面有所动作，而这一政策的真正落实，会在缩减西安楼市时下的购买力的同时“误伤”部分有真正需求的买房人。④二手房市场：环比上涨14.75%前文提到，330新政关于二手房的限售进行了升级，虽然针对的是新政之后置业的购房者，但二手房市场也引起了不小的波澜。来自诸葛找房的数据显示，西安二手房环比上个月上涨了14.75%，而与新政落地后第一周情况不同的是，目前的二手房市场出现了“价量齐涨”的局面，这个量，指的是成交量，最新的数据显示，西安二手房三个月成交量已经破万套。| 图：4月14日二手房数据 图源：诸葛找房| 图：4月6日二手房数据 图源：诸葛找房单单对比数据可以看出，在最近的一周多的时间里，西安的二手房挂牌量、降价房源量“双增长”，而二手房交易参考价格机制的发布，估计动作也会很快，当下置业二手房依旧是择性价比而选。03 降温否？会降温否？总分总的叙事手法下，来回答最初的问题，新政实施半个月，楼市到底降温没？答案是：并未先从登记看，来自市场需求端的热情并未受到被消解，反而摇号常态化的情形更为明显，而土地市场的首摇除了将购房视线引入沣西之外，也让大家看到了不限购区域的“潜力”，刚刚开始的严查首付款来源倒确实是在“下狠力”，二手房市场无论是挂牌量还是成交量都向前迈进了一步，件件事实纪录，并无降温痕迹。那还有一个问题，接下来的楼市会降温吗？答案是：看力度如果“限房价、定品质、竞地价”严格执行，如果严查首付来源力度到位，那么市场一定会降温。具体的，还是看执行，毕竟，西安在政策端能出的“招儿”还有很多。

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来自开普勒452b2021-4-14

目前，高端改善型产品已经成为市场主流。去年，成都市共推出203宗涉宅用地，供应平均楼面价5505元/㎡，较去年上涨20.35%；成都的万元地数量也增加至48宗，最高名义楼面地价再次刷新——渝太地产以20700元/㎡的楼面地价竞得高新区新川宅地，成为成都名义上的最高楼面地价。此外，据中成房业统计：从2016年到2020年，成都100㎡以上产品成交占比由43%上涨到83%，90㎡以下的小户型占比从48%下降到6.2%。（图据中成房业）对许多刚需购房者来说，现在要买一个小面积、低门槛的房子相当困难。那么，预算不高但只想买新房的刚需朋友，在市场上还有哪些选择呢？房猫今天给大家做个盘点，聊聊目前成都市场上为数不多的刚需盘（总价约在150万以内）。1首先来看一下5+2主城区。从最近一个月的取证来看，5+2主城区新入市房源大多在400万以上，200-300万的房子都不多，且熔断概率极大。高新区对于刚需购房者而言，高新区应该是最难买入的。首先，高新区新房房源最少，且主打改善，房价整体偏高。二手房房价在全成都也是数一数二的；其次，高新区的竞争压力非常大，性价比高的楼盘基本被刚需顺位靠前的包揽。目前，高新区能称之为刚需的仅有长冶南阳御龙府。长冶南阳御龙府四川省成都市双流区高新区应龙北一路96号长冶南阳御龙府，位于高新区应龙北一路96号，最近的地铁站点为6号线陆肖站、1号线天府五街站，但均在一公里以外。现在还剩最后1栋楼，约224套房源，主力户型为建面约99㎡、117㎡的套三双卫，清水交付，预计均价约1.1万/㎡，总价预算在108-130万左右（详情请见：“天选之子”们，请继续等南阳御龙府！）。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。锦江区作为发展较早的老牌主城区，锦江区的优势是普遍有较好的学区资源，商业、交通等配套都较为优质。但区域供地较少，新建楼盘不多，并且价格较高，总体上车门槛较高。刚需最为关注的是ICC天峻。成都·ICC天峻四川省成都市锦江区东大路地铁D、E出口ICC天峻位于锦江区东大路328号，楼下百米范围内就是2号线和8号线的东大路站。项目目前已经是现房状态，推新套数1132套，建面约51-126㎡，上批次取证在2016年，清水均价13200元/㎡。值得注意的是，项目15的容积率，5梯16户，100㎡以下的户型不通气，对于住家刚需而言需要慎重考虑。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。成华区成华区的户籍购房者，算得上是成都主城区最幸运的了。该区域可以算是目前主城区内新盘供应最多、规模最大的一个区了，且大部分楼盘都有小户型供应，而价格相较于动辄3万＋的青羊、锦江、武侯等区而言也要温柔的多。SM锦悦（详情请见：等SM锦悦，请三思！）隆鑫印象东方（详情请见：成都东客站片区刚需现房，建面83平起）青羊区青羊区总体供应极少，且多为高端改善型项目，对刚需来说非常不友好。纵览青羊区，唯一可期待适合刚需上车的楼盘仅有光华壹号下批次高层房源了。光华壹号花园营销中心四川省成都市青羊区光华北一路与光华东一路交叉口东南方向20米光华壹号位于青羊区光华大道一段南侧，树德中学（光华校区）东侧，属于万家湾板块，最近的地铁站点为4号线的中坝站和13号线（在建）的万家湾站，均在一公里范围内。去年12月光华壹号取证，推出了200多套高层房源，均价1.3万，主力户型为100-110平米的套三；此外还推出了约100套洋房户型130-169平米跃层，均价2.5万。房源均是清水交付。目前高层产品已经售完，还有部分洋房在顺销中，总价350万起。据置业顾问表示：下批次高层目前暂无开盘计划。总的来说，在成都“5+2城区”，改善当道，刚需夹缝求生，首付30多万的房源相当稀少，且大部分楼盘目前都并没有要开的意思。相比较而言，二圈层可能对刚需更加友好一点。2目前来看，二圈层也逐渐趋于改善，不少项目都在打造洋房产品，户型也大多都在110㎡以上。不过总体而言，刚需可选择的空间还是比较多的。双流区双流刚需盘中，中铁骑士府邸住宅售罄，目前备受关注的就是川网国际花园二期，预计将推出589套建面74-175㎡的房源，均价约11000元/㎡。但该项目从2016年取证以后，就一直没有动静，此前加的一个置业顾问都已经离职了。至于空港陆号上批次房源于去年12月推出，下批次房源暂无消息。川网国际花园四川省成都市双流区白衣上街空港陆号四川省成都市双流区黄河北路7号附近此外，双流还有部分刚需项目正在顺销中：东韵花园去年4月取证，清水13300-16150元/㎡，建面73-143㎡，主要就是飞机噪音比较劝退；明城购物中心去年7月取证，清水13830-14620元/㎡，建面40-138㎡；经典玲珑庭去年11月取证，清水13092起，建面89-115㎡。龙泉驿区新盘主要是左岸名都，后期将推出192套建面98-125㎡的清水房源，预计单价一万左右，目前暂无开盘计划。左岸名都营销中心四川省成都市龙泉驿区西江大道555号其他顺销“刚需盘”主要就是：慧生时代广场，清水均价11000元/㎡，建面83-89㎡，预计2022年12月交房；城投锦澜悦山，精装13264元/㎡起，建面102-143㎡。郫都区郫都区的刚需盘主要为老盘新推，且不少项目都尚处于顺销状态：楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）富元君庭97-132清水70+瑞和上院82-123清水65+中建锦绣天地91-138——115万+西郡府邸94-135清水90+龙腾御锦城87-108精装90+温江区上周，位于温江区骑士大道与友贤路交汇处的金科集美星宸刚刚取证，建面93-100㎡，精装交付，高层95万元起，洋房115万元起，目前正在名单复核中。金科集美星宸四川省成都市温江区骑士大道与友贤路交汇处此外，还有部分项目顺销中：书香华府，建面98-142㎡，精装交付，总价95万起；置信国色天乡鹭湖宫17区，建面118-161㎡，清水总价104万起；吾家花苑，建面87-96㎡，精装总价80万起。新都区‍新都区的价格整体来讲是比较便宜的，小户型房源也比较多，有地铁，离主城位置也比较近，值得刚需重点关注。目前区域内即将预售和顺销的刚需盘都比较多。即将预售——顺销中——楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）奥园棠玥府71-109清水85+奥园玖俪湾93+——120+香城云庭72-99清水85+领地悦府92-140清水95+锦绣园108-148清水80+九境堂112-164清水130+桂湖名城91-117精装110+朗诗未来著95-128精装130+3目前，就150万左右这个价位段，主城区数量极为稀少，且开盘时间遥遥无期，即便是开了，也基本上是各区顺位一的菜。而二圈层，小户型低总价楼盘，相对而言要多一些，虽然个别楼盘也暂无开盘计划，但是有不少小户型低总价的楼盘都在顺销中，可以留意一下。最后，大家还晓得有哪些总价低，性价比高的楼盘，都可以在评论区留言，房猫去帮你们踩！—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有