来自开普勒452b2023-11-14
在近两三 年间,房地产行业经历了前所未有的深度调整,现在很多人都想知道:房地产市场恢复得怎样了?楼市悲观时刻过去了吗?
伴随“金九银十”的结束,今年楼市复苏与否的答案也逐渐清晰——虽较低位有所回升,但仍未能根本改观整体的疲软态势。不过弱复苏状态下的楼市出现了分化,以一二线城市为代表的部分核心城市表现相对活跃。
而随着国家推动新一轮房改,让商品住房回归商品属性,房地产行业即将步入新的发展阶段。
半数房企10月销售持续下滑”
楼市复苏未见明显起色
“ ‘银十’成色不足” ,这可能是大多数房企对十月楼市的直观感受。
克而瑞研究数据显示,百强房企10月实现销售操盘金额4066.9亿元,环比增长仅0.6%;与2022年同期相比,降幅达到27.5%。其中,有近六成百强房企单月业绩环比降低,甚至有20家房企单月业绩环比降幅大于30%,有40家房企的环比降幅在0-30%之间。
图源: 克而瑞
分城市来看,部分核心城市在持续利好政策带动下,销售规模环比延续增长趋势。长三角、珠三角中南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长,其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长,但多数城市 10 月市场表现较为平淡,市场整体延续低温运行。
9月底到10月初,房地产放松政策密集出台,房贷利率下调、限购政策大幅优化、认房不认贷等支持政策的接连发布,在一定程度上在10月初带动了一波行情,全月整体数据有所增长,但来到下旬,来访、认购等楼市关键指标又几乎回到了新政前的水平,走出了一波“前高后低”的轨迹。
单从市场表现来看,政策效果持续性不足,房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。
进入11月,相关楼市支持政策仍在各地不断出台,如昆明取消所有限购政策、浙江丽水发放购房补贴等。显然,楼市政策仍有进一步优化的空间,这些利好政策也将对楼市产生一定的积极作用。但如何维持住刺激后的热度,才是市场复苏的关键。
图源:pixabay
虽当前楼市整体复苏未见明显起色,但与此同时也出现了一些积极的回暖信号。
根据最新数据显示,作为楼市风向标的一线城市新房价格环比由8月份的下降0.2%转为持平, 其中北京以0.7%的涨幅领跑全国二手房市场。
在楼市重要监测指标房地产贷款增速这一块,2023年三季度末,人民币房地产贷款余额53.19万亿元,同比下降0.2%,与8月份持平,增速下滑态势有所企稳。这从侧面也反映出,近期一些重点城市交易活跃度上升,销售和市场预期出现好转。
总体来看,近期在多项利好政策带动下,部分重点城市的市场热度确实有所提升,但在未来经济预期不明朗,叠加碧桂园出现债务违约、万科债券非理性波动等事件的影响,购房人观望情绪仍较浓,楼市整体销售仍处于低位,市场还在缓慢修复。
值得关注的是,近期国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》引发市场关于新一轮“房改”开启的讨论。该指导意见明确了“加大保障性住房建设和供给”与“推动建立房地产业转型发展新模式”两个主要目标。
多名业内人士表示,这或预示着“新房改”即将到来,未来我国住房供应体系将发生显著变化,保障房满足刚性住房需求,而市场化商品住房将重点满足改善性住房需求,“市场+保障”双轨制将逐渐形成,而此举也或将加速核心城市与中小城市房价的分化。
成都楼市现状:
冰火两重天
相比全国 楼市的低迷,成都楼市整体表现则相对亮眼。
今年1到9月,全国仅5个城市房价上涨,分别是北京、上海、长沙、成都、昆明。其中,成都涨幅高居第一,同比上涨7.2%。
截至到10月底,成都今年新房成交122803套,是全国唯一一个成交量超过10万套的城市,可见成都新房市场热度。
9月26日,成都发布房产新政,收窄限购范围并取消144㎡以上住房限购,对市场活跃度形成较好带动,在低基数下10月销售规模环同比均出现增长。
成都市住房和城乡管理局的公开数据显示,9月27日-10月26日,成都商品住宅(含新房、二手房)总共成交27525套,而去年同期为22058套,同比上升约12.4%。
另据克而瑞四川统计,新政前后各29天,建面144㎡以上的商品住宅成交套数增幅约68.26%,成交面积增幅约65.58%,日均成交达到了近90套的水平,部分优质项目“一房难求”。
图源:克而瑞四川
值得注意的是,并不是所有改善新房去化都如此“火热”。即便在高端改善市场,两极分化依然存在。其中非成都核心板块以及位于二三圈层的部分项目,成交并不理想;开盘去化超过80%甚至达到100%的项目基本都位于成都“5+2”区的热点板块,不少项目受到了外地买房客的青睐。
有天府新区楼盘置业顾问表示,目前客户中的外地人占比已超过成都本地客户,一线城市买家对成都楼市很有信心。
业内人士分析认为,新政解除购买资格限制,一定程度上助推了改善市场的热销,但真正“一房难求”的热销项目,主要还是因为位于成都核心板块且产品力优质。今年以来截至10月底的成交新房中,中心城区98884套,郊区23919套,比例约为4:1。
在二手房方面,成都取消二手房指导价,同时个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年,降低了交易成本,贷款额度也不再受二手房指导价限制,而这也助推了一部分二手房业主有一波涨价冲动。不过,从近期表现来看,整体价格并未出现太大起伏。
贝壳平台数据显示,目前成都二手房挂牌量已超过22万套,降价房源多于涨价房源。“过去几个月成都实质上房价在阴跌。购房者观望和抛售情绪依然严重。”有房产中介表示。
图源:好好选房
11月7日,成都市住房和城乡建*河蟹*等4部门联合印发《关于支持各类经营主体积极建设保障性租赁住房的实施方案》,积极响应新一轮“房改”。
成都今年11月15日的土拍将取消地价限制,回归到“价高者得”时代,也就是说后续新房项目将由开发商自主定价销售,市场分化或将更加明显,品质高、配套好、有上涨空间的项目将更受市场青睐,房企和项目之间的竞争将进一步加大。
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