来自开普勒452b2023-11-3
等来了降存量房贷利率,等来了认房不认贷,等来了首付2成和放开限购….但成都二手房仍然跌跌不休。有网友吐槽说自己的小套二根本卖不掉,甚至连带看的人都没有;但也有网友说,虽然自己小区成交价有所下滑,但还不至于打骨折,带看依旧活跃。新房市场,楼市分化更加明显,一边是套均千万的大平层数开数罄,一边是总价100来万的刚需盘门口罗雀。
房子可能会滞销,但带优质资源的房子永远不愁卖。买房普涨的时代过去了,但是优质地段的优质资产仍然能跑赢周期。那什么样的房子抗跌能力更强?不妨先看看这5个极端案例,同一条街相差500米,房价相差3倍;一街之隔房价差天壤之别….
01
行政区域不同
尴尬“金三角”房价差高达1.8W/㎡
有的项目开场即是王炸,600W-900W的城投置地天府锦上锦开盘即清盘,当天卖了26个亿!什么概念呢?如果放到三季度(7-9月)成都商品住宅项目销售榜中排名第二,仅次于麓湖生态城。
看的一旁的美城云庭“捶胸顿足”!明明就在隔壁相差不过200米,房价已是天壤之别,天府锦上锦单价3.5W+,总价600W+开盘即罄;而美城云庭二手房一万七八根本卖不脱。如果你要杠新房VS二手房品质不可对比,那么来看天府五街一街之隔的逸都国际,二手房单价在二万七八,楼龄甚至比美城云庭更老。
更有趣的是,不仅北边和西边房价天壤之别,剑南大道一街之隔的东边也是不可同日而语。与美城云庭同一家开发商项目美城悦荣府,建筑风格相同,品质相当,但二手房价二万三四,交易活跃。
究其背后的原因在于行政区域划分不同,这个尴尬“金三角”的故事已拉扯近20年。
2005年前这一片都属于双流地盘。
2005年高新大哥大笔一挥,大源这块归我了,五街以南我不要,于是第一次割裂出现。
2013年天府新区规划出炉,剑南大道以东的华阳部分再被“天新小弟”收入囊中,最终形成奇特的金三角区域。
而残留的剑南大道以西狭小区域确切的说只有美城云庭+骑龙家园两个小区,成为尴尬的三不管地带。天府锦上锦和逸都国际则都属于高新区,是目前炙手可热的大源西板块,大家普遍认为大源西未来有望打造为比肩金融城、攀成钢的高端板块。
02
教育资源不同
一条实业街 房价相差3倍+
实业街,全长约1KM,毗邻宽窄巷子,东起长顺中街、长顺上街交汇处(对商业街),西止西安中路。步行走完这条1KM的林荫小道,全程可能也就10分钟,然而房价却是天差地远。
实业街靠西侧,一条西郊河穿过,房价正是从此处割裂。西郊河以西的实业街57号、59号、88号归属于金牛区,二手房价1.1万左右,西郊河以东的实业街9号、27号、28号…则属于青羊区,二手房价约3.8万。行政区域的不同不是巨大价差的关键,楼龄高达30年+还有人买单的原因在于背后的优质学区资源。
实业街57号对口西安路小学,小升初金牛四区。
实业街27号对口泡桐树小学,小升初青羊二区。
青二区是什么样的存在呢?他说第二,没人敢称第一。除了拥有成都“479三小联中”之二:树德东马棚、石室陕西街!初中学区你就去看他的下限,而青二区的下限蜀华学校近几年也发展不错,区域几乎没有短板。
03
楼龄品质不同
二环高架两侧的大平层VS老破小
航拍牛市口二环路高架可以鲜明发现,一侧是高楼林立大平层,一侧则是脏乱小巷老破小。攀成钢是大家公认的城东第一豪宅板块,仁恒滨河湾、吉宝凌云峰阁、天誉等众多干挂石材高端小区,二手房单价4万+。而二环高架另一侧则是早期开发的海椒市片区,东桂苑、锦府苑、望江嘉苑等众多“苑字”老小区,楼龄高达二三十年,二手房价仅万元出头,尽管是片区只有10年房龄的次新房价格也只能跑赢攀成钢一半。
04
开发商物业不同
二手市场房价大相径庭
提到王牌物业,就不得搬出行业翘楚龙湖。龙湖首入成都的第一个项目位于锦江一环的晶蓝半岛,目前已交付16年,外立面依旧动人,十多年树龄的银杏、榉树已有手腕粗。放在今天,依旧算得上高档小区,二手房价坚挺保持在二万八九,而旁边的世纪朝阳楼龄相当,外立面早已破败,二手房价足足低了5K+。
晶蓝半岛实拍
无独有偶,再来看2009年龙湖在城南世纪城打造的世纪峰景项目,充满科技感的弧形大阳台一时风头无两,放在当下也是高新区的地标建筑,再加上无敌一线江景,可能你根本猜不到它是一个容积率8.9的高密住宅。交付14年后,比旁边的天鹅湖小区就保值太多了,二手房均价超3万/㎡,在新会展片区内这个价格当属第一梯队。
世纪峰景实拍
05
城市大盘
自成一派 走出独立行情
当潮水退去的时候,才知道谁在裸泳。5年前名声大噪的视高如今惨遭腰斩,二手房价从18000到5800,降得只剩零头也无人问津,当大家都在感叹“视高之殇”时,这个超级大盘却能独善其身,最新组团甚至打出了仅售2000万/栋的广告,果然人与人的悲喜并不相通,城市大盘总有穿越市场周期的能力。
黄龙溪谷是区域内最早的超级大盘,至今开发已超过10年,2014年首开单盘破7亿一鸣惊人。二手市场方面,前期组团均已拥有1、2倍的二手溢价红利;尽管在市场下行的情况下,黄龙溪谷的产品低密改善,业主级别较高,也鲜有低价抛售、大量抛售的现象,保值抗跌能力更强。据了解,项目最新232亩组团塔希提即将入市,很显然这种高阶产品属于少数人,与市场无关。
说到超级大盘,就不得不提神盘麓湖,新房套均千万仍然屡开屡罄,供不应求;二手房价也是独领风骚,2016年不到2万的麒麟荟现在二手挂牌6万+,业主称要将麓湖房价干到10万。
城市大盘的热销逻辑除了拥有不可复制的生态资源先天基因,打铁还需自身硬,创新的产品力以及持续的造城能力才是关键。