房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

说到大西安价格洼地，你会想到哪里？不限购区域应该算首选。很多人说新区是刚需最后的避风港，但是以最近的风向来看，这个问题似乎值得讨论。1从今年开始，不止西安主城区的高价地冒头频繁，不限购新区地价也迅速攀升。年初能源金贸区1.6万/㎡刷新不限购新区地价记录。进入二季度后的首次土拍也让很多吃瓜群众大吃一惊。1、大西安首宗摇号土地诞生，沣西楼面价突破1.2万+。2、泾河新城楼面价突破7000元/㎡。去年沣西首宗万元地引来市场一片惊呼，时间刚过半年，华润摇号摘得115亩住宅用地，楼面价突破1.2万+。泾河也是如此，2020年9月份，南飞鸿4082元/㎡的楼面价已经刷新区域地价天花板。而本周二（4月6日）土拍，泾河新城2宗住宅用地土拍，其中最低楼面价7084元/㎡。短短半年时间，不限购新区2000-3000元/㎡的地价涨幅实在惊人。2不止地价，西安市不限购区的房价也是持续走高。数据来源：前瞻顾问月报整体来看，非限购区域内除了周至外，均呈现不同幅度的上涨。观察近1年房价走势，西咸新区的成交均价已经上涨了1500元/㎡，到了2月，价格已经突破14000元/㎡。就西咸这个均价来说，说是与港务区房价肩并肩都不过分。再来看其它板块。高陵区去年2月均价6389元/㎡，到了今年2月均价上涨2526元/㎡，达到了8915元/㎡。鄠邑区今年2月8376元/㎡，而去年同期为6095元/㎡。周至房价相对比较平稳，保持在5000元/㎡左右。蓝田县近几月因为供货影响，房价波动明显，但是区域内房价相比去年已经上涨上千元。整体涨幅可能感受不算直观，咱们聚焦大家熟悉的西咸新区来具体说一下。数据来源：前瞻顾问月报沣东新城的最新均价已经超过了1万7/㎡，区域内2万/㎡左右的项目不在少数。沣西新城板块的价格也是逐渐攀升，去年下半年开始整个板块内房源稀缺。泾河新城也已经突破了万元大关，而秦汉、空港两大新城均价都早早过了1.2万/㎡，直逼1.3万+/㎡。3正值“金三银四”，各区域楼盘也开始加推，但是房价格局已经大变样。能源金贸区的奥园璞樾ONE，上批次加推时间为去年9月，均价为1.8-2.1万/㎡，目前在售均价为2.3万/㎡。同区域莱安万莱逸宸同样如此，去年10月份首开，现在均价已经2.2万/㎡，距离开盘涨幅已经近5000元/㎡。不止沣东热门板块涨幅惊人，其它新城也是如此。位于沣西新城的科为城熙府，去年11月首开均价约1.55万/㎡，而目前均价1.8万/㎡。泾河新城也不例外，金辉城高层产品均价10000-10500元/㎡，仅年后均价上涨近1300元/㎡。绿地智创金融城，去年6月30日首开，成交价9300-11300元/㎡，而下批次即将加推的均价预计1.35万/㎡。另外区域内雅居乐北城雅郡、黄冈学府城、金地乐华翰林意境均价也都出现了不同幅度的上调。空港新城去年暂时停售的绿地国宝21城，近期也即将推售，预计成交价12500元/㎡，相比之前价格也有上涨。福星惠誉美术城·云玺去年5月1.05万/㎡，而目前在售的房源，已经达到1.3万元/㎡，涨势疯狂。秦汉新城中梁壹号院目前均价1.2万/㎡,而半年前均价10800元/㎡。整体来看，除了有些项目因长时间未推货，新推房源出现上涨外，还有像类似奥园璞樾ONE产品更新出现房价上涨。不过，价格实实在在上涨的不在少数。4不管是从地价还是房价来看，我们都能有一个很直观的感受，新区的价格洼地正在逐渐缩小、消失。这世间，果然没有永远的价格洼地。不过为什么曾经购房者“爱答不理”的新区，如今竟逐渐有了“高攀不起”的苗头？咱们先从政策端说起，近几年西安调控不断升级，非限购新区迎来“福利期”。购房资格不断压缩，迫使很多想要扎根主城的置业者被挤压到了周边区域。另外，最近的两次“深夜新政”后，不限购区域的新房价格都迎来了猛涨。再来说说土地端，主城土地供应有限，新拍土地大都集中于新区地带。非限购板块楼面价频频创新高，一路走高的地价，也让很多购房者对于未来预期看好。最后说说人口因素。政策挤压，限购升级，购买力大量涌入非限购区域。不用落户，无需社保，有钱就能买，很对外地置业者胃口，仅泾河新城，陕北、甘肃、宁夏的投资客都占很大一部分购房群体。终究，价格洼地不会永远存在，只有短暂的、相对的洼地。日益消失的房价洼地，未来天花板究竟在哪，仍然是谜。

房妞

来自开普勒452b2020-2-26

25日，双流区2020年度两宗重点住宅地块如约而至（注：原定于同时段出让的两宗天府新区地块再度延期，最新出让时间调整为3月10日）。先捋一捋今天地块的重点：这两宗地分别位于双流区航空港版块与华府版块，大区位上有一定优势，但小范围环境仍存在短板（配套不足）；同时两宗地均为临河（江安河）地块，或能成为后期项目的一大卖点。 其中华府地块9220元/㎡的起始楼面价，既是双流区目前最高，也是近郊起始楼面价TOP1。根据统计，截至目前，近郊五区中仅两宗地起始楼面价超过9字头，另一宗为龙泉驿十陵40亩地块，彼时起拍价格为9200元/㎡，但因报名人数不足流拍；时隔两个月后该地块起始楼面价调整为7200元/㎡，最终被中梁以楼面价8750元/㎡拿下，即现在的中梁壹号院。 2019年双流区4宗地楼面价破万，溢价率全部超过50%，其中最高楼面价14820元/㎡，即奥园拿下的68亩怡心湖地块，其起始楼面价为6700元/㎡。 总的来说，体量更大形状规整的二号宗地（华府地块）品相略高于一号宗地（航空港地块）。不过一号地块周边近年来商品住宅供应较少，有一定需求积累。 两宗地容积率均不超过1.5，典型的低容地块。 2019年双流区商品住宅新增供应223万方，备案成交约200万方，备案均价为14205元/㎡，供销价在近郊区中均处于领先地位。 无论是从全国范围，如北京、杭州、深圳等地，还是从成都周边如仁寿土地市场来看，众多房企拿地动作并未因疫情而慢半拍，尤其是资金充裕的国企、央企表现相当活跃；作为近期难得的非限制型地块，对有拿地需求和计划的房企，这两宗地应该是不错的机会。拍卖结果 据消息今日有十几家房企报名参与竞拍，其中几家选择了“联手”拿地一号宗地（双流·航空港），净用地面积42.52亩，纯住宅用地，起始楼面价为8100元/㎡。最终竞得者为成都恒华泰利房地产开发有限公司，成交楼面价为8400元/㎡，溢价率3.7%。二号宗地（双流·华府），净用地面积86亩，纯住宅用地，起始楼面价为9220元/㎡。最终被华兴竞得，成交楼面价为13700元/㎡，溢价率48.6%。其中13700元/㎡的价格既是双流区也是整个近郊目前第二高成交楼面价。华兴在成都已开发过锦绣华南、蜀镇半岛、香楠国际、香楠湖、凯华丽景等多个项目，并且除凯华丽景外，另外4个项目均位于双流区。一号宗地一号宗地位于双流区长城路二段以东，文星正街以南，紧临江安河西侧，属于航空港版块，以北直线距离约900米处便是四川大学江安校区，与双流机场直线距离约4.5公里。轨道交通是宗地的一大优势：宗地以北直线距离不足1公里处是正在修建的地铁8号线文星站（预计2020年底开通）。 此外，在宗地1.5公里范围内有四川大学西航港实验小学、成都市双流区西航港小学、西航港街道第一初级中学、双流区西航港第二初级中学等教育配套。但目前该片区大型商业与医疗资源等其他配套还比较缺乏。市场扫描航空港版块已聚集起包括融创长滩壹号、蓝光圣菲悦城（二手房价格在13500-16000元/㎡左右）、景茂雍水岸（二手房挂牌价格显示为14000-16000元/㎡）、蓝润华府春天、锦丽园别墅等多个社区，但近两年新房供应比较短缺。据统计，2015年至今，该宗地周边仅拍卖出让过两宗住宅类用地，它们也构成了目前该片区新房主力供应源：二号宗地二号宗地紧邻江安河东侧，位于双华路以北，华府大道以西，周边临近道路部分未形成，需要宗地竞得人配建，与地铁5号线骑龙站（已通车）直线距离约2.2公里，与规划的二江寺TOD直线距离约3公里，交通整体通达性不高。虽然被划入华府版块，同时靠近大源，但因离集中开发的核心区域仍有一定距离，与最近的大型超市欧尚直线距离也有2公里，因此，宗地附近居住环境与配套仍待完善。不过宗地以南1公里外有在修建的棠湖华府公园项目，在成都市双流区规划建*河蟹*关于“棠湖·华府公园”方案调整公示中显示，项目规划打造13栋临街高层办公（含2层临街商业）、23栋低层办公以及3栋多层集中商业。建成后，该项目商业部分将成为片区内重要的商业支撑。市场扫描据统计，2016年至今华府版块共出让了9宗住宅类用地，竞得者包括中国铁建、中海、绿城、金地、光明等，除二江寺TOD项目用地外，成交楼面价最低为7850元/㎡，最高为10900元/㎡。已呈现的项目中，除2018年拿地的北辰鹿鸣院外，其他5个项目都已相继入市，2019年度备案均价均在19000-20000元/㎡左右。但要注意的是，今日出让宗地与这些项目相隔还是有一定距离（3-3.5公里左右）。△2016年至2019年华府版块住宅地块出让情况聚焦本宗地两公里范围内，2015年至今成交过4宗住宅类用地，包括高新区的朗基御今缘、北辰香麓、卓越珑悦府项目用地，而位于双流区的只有北辰鹿鸣院用地。 2018年12月18日，北辰以底价7850元竞得的120亩北辰鹿鸣院用地，就位于本宗地以南，两者直线距离约1公里，目前尚未入市。今日出让宗地起始楼面价已达到9220元/㎡，这不仅是华府更是双流区目前最高起始楼面价（也是第一次突破9字头）。此外，本宗地与一河之隔的花样年家天下相隔不远（直线距离约800米）。据统计，2019年花样年家天下商品住宅备案均价为14649元/㎡，最近一次推盘是去年12月，成交价格为14338元/㎡，目前项目已进入收官倒计时。（PS：花样年家天下的业主与准业主们，看到今日土拍结果，内心是否涌起一阵暗喜？哈哈。）双流市场有“国际城南”的地理标签和名号背书，双流区房地产市场在近郊中一直处于领头羊位置。土地向来比较“吃香”2019年双流区共出让9宗住宅类地块，除4宗特殊用地外，剩余最低成交楼面价为9200元/㎡，其中4宗楼面价破万，溢价率全部超过50%，最高达121%，不难看出房企对双流区的“偏爱”。目前双流区已诞生7宗万元地块，其中最高楼面价14820元/㎡，在整个大成都楼面地价中也名列前茅。△双流区楼面价破万地块，溢价率也纷纷超过50%住宅端在强力推动统计显示，2019年双流区商品住宅备案成交均价约为14205元/㎡，直追天府新区（均价约15126元/㎡）与主城中的金牛区（均价约15017元/㎡），在近郊五区中更是一骑绝尘。价格之外，供销量同样领衔近郊市场。据统计，2019年双流区合计供应商品住宅房源约223万方，成交备案约200万方，均位于近郊五区榜首。