房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

目前，高端改善型产品已经成为市场主流。去年，成都市共推出203宗涉宅用地，供应平均楼面价5505元/㎡，较去年上涨20.35%；成都的万元地数量也增加至48宗，最高名义楼面地价再次刷新——渝太地产以20700元/㎡的楼面地价竞得高新区新川宅地，成为成都名义上的最高楼面地价。此外，据中成房业统计：从2016年到2020年，成都100㎡以上产品成交占比由43%上涨到83%，90㎡以下的小户型占比从48%下降到6.2%。（图据中成房业）对许多刚需购房者来说，现在要买一个小面积、低门槛的房子相当困难。那么，预算不高但只想买新房的刚需朋友，在市场上还有哪些选择呢？房猫今天给大家做个盘点，聊聊目前成都市场上为数不多的刚需盘（总价约在150万以内）。1首先来看一下5+2主城区。从最近一个月的取证来看，5+2主城区新入市房源大多在400万以上，200-300万的房子都不多，且熔断概率极大。高新区对于刚需购房者而言，高新区应该是最难买入的。首先，高新区新房房源最少，且主打改善，房价整体偏高。二手房房价在全成都也是数一数二的；其次，高新区的竞争压力非常大，性价比高的楼盘基本被刚需顺位靠前的包揽。目前，高新区能称之为刚需的仅有长冶南阳御龙府。长冶南阳御龙府四川省成都市双流区高新区应龙北一路96号长冶南阳御龙府，位于高新区应龙北一路96号，最近的地铁站点为6号线陆肖站、1号线天府五街站，但均在一公里以外。现在还剩最后1栋楼，约224套房源，主力户型为建面约99㎡、117㎡的套三双卫，清水交付，预计均价约1.1万/㎡，总价预算在108-130万左右（详情请见：“天选之子”们，请继续等南阳御龙府！）。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。锦江区作为发展较早的老牌主城区，锦江区的优势是普遍有较好的学区资源，商业、交通等配套都较为优质。但区域供地较少，新建楼盘不多，并且价格较高，总体上车门槛较高。刚需最为关注的是ICC天峻。成都·ICC天峻四川省成都市锦江区东大路地铁D、E出口ICC天峻位于锦江区东大路328号，楼下百米范围内就是2号线和8号线的东大路站。项目目前已经是现房状态，推新套数1132套，建面约51-126㎡，上批次取证在2016年，清水均价13200元/㎡。值得注意的是，项目15的容积率，5梯16户，100㎡以下的户型不通气，对于住家刚需而言需要慎重考虑。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。成华区成华区的户籍购房者，算得上是成都主城区最幸运的了。该区域可以算是目前主城区内新盘供应最多、规模最大的一个区了，且大部分楼盘都有小户型供应，而价格相较于动辄3万＋的青羊、锦江、武侯等区而言也要温柔的多。SM锦悦（详情请见：等SM锦悦，请三思！）隆鑫印象东方（详情请见：成都东客站片区刚需现房，建面83平起）青羊区青羊区总体供应极少，且多为高端改善型项目，对刚需来说非常不友好。纵览青羊区，唯一可期待适合刚需上车的楼盘仅有光华壹号下批次高层房源了。光华壹号花园营销中心四川省成都市青羊区光华北一路与光华东一路交叉口东南方向20米光华壹号位于青羊区光华大道一段南侧，树德中学（光华校区）东侧，属于万家湾板块，最近的地铁站点为4号线的中坝站和13号线（在建）的万家湾站，均在一公里范围内。去年12月光华壹号取证，推出了200多套高层房源，均价1.3万，主力户型为100-110平米的套三；此外还推出了约100套洋房户型130-169平米跃层，均价2.5万。房源均是清水交付。目前高层产品已经售完，还有部分洋房在顺销中，总价350万起。据置业顾问表示：下批次高层目前暂无开盘计划。总的来说，在成都“5+2城区”，改善当道，刚需夹缝求生，首付30多万的房源相当稀少，且大部分楼盘目前都并没有要开的意思。相比较而言，二圈层可能对刚需更加友好一点。2目前来看，二圈层也逐渐趋于改善，不少项目都在打造洋房产品，户型也大多都在110㎡以上。不过总体而言，刚需可选择的空间还是比较多的。双流区双流刚需盘中，中铁骑士府邸住宅售罄，目前备受关注的就是川网国际花园二期，预计将推出589套建面74-175㎡的房源，均价约11000元/㎡。但该项目从2016年取证以后，就一直没有动静，此前加的一个置业顾问都已经离职了。至于空港陆号上批次房源于去年12月推出，下批次房源暂无消息。川网国际花园四川省成都市双流区白衣上街空港陆号四川省成都市双流区黄河北路7号附近此外，双流还有部分刚需项目正在顺销中：东韵花园去年4月取证，清水13300-16150元/㎡，建面73-143㎡，主要就是飞机噪音比较劝退；明城购物中心去年7月取证，清水13830-14620元/㎡，建面40-138㎡；经典玲珑庭去年11月取证，清水13092起，建面89-115㎡。龙泉驿区新盘主要是左岸名都，后期将推出192套建面98-125㎡的清水房源，预计单价一万左右，目前暂无开盘计划。左岸名都营销中心四川省成都市龙泉驿区西江大道555号其他顺销“刚需盘”主要就是：慧生时代广场，清水均价11000元/㎡，建面83-89㎡，预计2022年12月交房；城投锦澜悦山，精装13264元/㎡起，建面102-143㎡。郫都区郫都区的刚需盘主要为老盘新推，且不少项目都尚处于顺销状态：楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）富元君庭97-132清水70+瑞和上院82-123清水65+中建锦绣天地91-138——115万+西郡府邸94-135清水90+龙腾御锦城87-108精装90+温江区上周，位于温江区骑士大道与友贤路交汇处的金科集美星宸刚刚取证，建面93-100㎡，精装交付，高层95万元起，洋房115万元起，目前正在名单复核中。金科集美星宸四川省成都市温江区骑士大道与友贤路交汇处此外，还有部分项目顺销中：书香华府，建面98-142㎡，精装交付，总价95万起；置信国色天乡鹭湖宫17区，建面118-161㎡，清水总价104万起；吾家花苑，建面87-96㎡，精装总价80万起。新都区‍新都区的价格整体来讲是比较便宜的，小户型房源也比较多，有地铁，离主城位置也比较近，值得刚需重点关注。目前区域内即将预售和顺销的刚需盘都比较多。即将预售——顺销中——楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）奥园棠玥府71-109清水85+奥园玖俪湾93+——120+香城云庭72-99清水85+领地悦府92-140清水95+锦绣园108-148清水80+九境堂112-164清水130+桂湖名城91-117精装110+朗诗未来著95-128精装130+3目前，就150万左右这个价位段，主城区数量极为稀少，且开盘时间遥遥无期，即便是开了，也基本上是各区顺位一的菜。而二圈层，小户型低总价楼盘，相对而言要多一些，虽然个别楼盘也暂无开盘计划，但是有不少小户型低总价的楼盘都在顺销中，可以留意一下。最后，大家还晓得有哪些总价低，性价比高的楼盘，都可以在评论区留言，房猫去帮你们踩！—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-10

11月1日，万科天府锦绣开盘选房，去化率相当可观。据置业顾问口径，截止11月5日，本批次最小户型172㎡已全部售罄；198㎡仅剩2套2F房源；最大的户型256㎡也只剩10套左右，分布在2F-8F。▲万科天府锦绣选房现场32200元/㎡的均价，总价550万起步，在这样的“天花板”下，天府锦绣依旧收获颇丰，不得不服“灯塔”的实力，当然还有成都人民的给力。成都800万级别的高端项目不多，这个价位，置业者几乎是全城选房，在这样的情况下，房猫在想，灯塔到底哪里打动了高端置业者的钱包？1极少人的福利：最高优惠约80万万科成都官微发布的数据显示，290套房源，最终公正摇号人数为490人。▲万科天府锦绣本批次户型分布在首开当日，全款10%的优惠力度的确很吸引人，但基于不菲的总价，大多数客户都是选择按揭付款，不过也能收获一个点的优惠。房猫用自己最爱的嫩竹子在地上画圈圈：如果入手一套256㎡户型，总价大概800万，如果优惠10%，OMG，那可是整整80万呀，足以抵一个刚需首付了，而且，这得买多少斤竹子。但据房猫所知，目前剩余房源已不能享受优惠，都是按原价购房。分分钟，就错失80万。当然了，对于再改客户，优惠肯定不会是首要原因。2约95.86%去化率，灯塔凭什么？95.86%，并不是我们此前所认知的豪宅去化率。当然，离灯塔不远处的神盘麓湖并不在房猫的思考范围内。灯塔为何可以突破常规？首先，应该有来自营销端的风暴。在市场上，当“TOP级”、“高端产品系”、“塔尖”等营销字眼满天飞的时候，duang的一声，一座“灯塔”出现了。房猫只晓得辽宁省有个灯塔市，地产界嘛，在咨询了百老师后，只收获了某地产营销公司。▲万科天府锦绣园区实景灯塔，未来很长一段时间，将是独属万科的title（万科在贵阳也有一座"灯塔"，叫做观湖，今年5月刚发布）。万科天府锦绣，作为万科中西部区域的首个灯塔级项目，自带热搜体质。有消息称，四川本土企业刘老板都曾亲自前来一探究竟。其次，产品是真的能打，尤其是装标。▲万科天府锦绣256㎡国王玄关▲万科天府锦绣256㎡主卫4199元/㎡的装标，天府锦绣上了好几个硬菜。市场上至少3000元/㎡起步的德国旭格系统门窗；厨房的烟机灶具及冰箱为意大利斯麦格（SMEG）；中西厨柜体用了德国柏丽（家装造价约1-3万/㎡不等）……这几乎是现阶段入市豪宅中的顶配了。▲万科天府锦绣256㎡户型图事实上，天府锦绣此前的精装预期为满格价6299元/㎡，最终因诸多原因定价4199元/㎡，但是天府锦绣没有选择降配。许多有冲刺豪宅希望的项目，就可能就在这一刹间的取舍之中，面临消亡。▲万科天府锦绣256㎡样板间可能会有人说锦绣9600元/㎡的楼面价，卖3.2万有点高了。在这里，房猫帮大家算个账。按照当时的配建要求，这块地上要配建1175套人才住房，还需返还相同数量的机动车位。此外，还要承建约3万㎡社区配套用房（含幼儿园）。综合算下来，天府锦绣的实际楼面价其实超过了1.8万/㎡。所以，你还会说它贵吗？反而对比周边售价不相上下，但地价却远不及锦绣的项目，是不是还看出了一点性价比？▲万科天府锦绣 锦绣戏台▲万科天府锦绣风雨连廊▲万科天府锦绣建筑外立面此外，社区生活营造也是亮点颇多，比如融入巴蜀文化的锦绣戏台，以及风雨连廊。现代感十足的建筑，外立面运用大面积玻璃幕墙，充当假墙以美化机箱位的香槟金格栅。以上，都可以看出灯塔的用心。再者，当然还有所处的天府新区总部商务区这个热火朝天的片区，此前已经被各大媒体争相表扬，房猫在这里就不赘述了。光是提到天府新区的C位，就其义自现了。房猫就用以下几张图来展示下周边情况（将手机横屏查看）。▲万科天府锦绣周边项目情况当然，天府锦绣并不是完美的。例如256㎡户型楼栋临近马路，不免会有噪音干扰，此外，256㎡不佳的阳台尺度，后期还会被封闭，对比多数同类户型拥有大景观阳台，显得有些格格不入。但这并不妨碍天府锦绣的市场战斗力。3点亮自己，照亮他人在传统意义上，灯塔是位于海岸、港口或河道，用以指引船只方向的建筑物。房猫认为，当时取名“灯塔”的时候，万科是有自己的独特思考的。不只是想要成为高端产品系的代表名词，它也表达了万科的“野心”。首先，要将天府锦绣打造为中西部地区万科的明星作品，兼具品质及口碑，还将成为未来很长一段时间，业内争相效仿的标杆作品。这不就是“点亮自己，照亮他人”的灯塔吗？万科天府锦绣用数据证明，它做到了。此外，它还提醒了市场，高总价并不会将客户拒之门外。豪宅市场，拥有不俗产品力才有话语权。房猫期待在天府锦绣的灯塔效应下，成都能出现下一座“灯塔”、下下座“灯塔”……让越来越多爱享受的天府之都人民们，真的“享受”一把！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有