房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

感觉不重要，重要是站在30米高。正文前，先陪猫姐唠唠嗑。在主城住宅地块逐步“低密化”的时候，许多容积率在2.0或以下的项目开始选择“高低配”。而“禁墅令”的存在，让独栋别墅的开发成为历史。近两年时间，低密项目中“王牌产品”叠墅的打造在高端项目中成为常态，高改客群简直挑花了眼(想拥有这种烦恼)。在高改项目的选择中，“大平层＋叠墅“的混合项目占据绝大多数，圈层更为纯粹的纯叠拼项目则为少数。据猫姐不完全统计，如今主城与部分二圈层区域拥有叠墅产品的在售及待售项目多达64个(其余未添加的项目，欢迎大家在留言区补充)，这其中近90%的项目为“高低配”，纯叠墅项目仅6个。（含叠墅项目一览 据不完全统计）相较于高低配，纯叠墅项目更具低密性，后者的容积率多数在1.5左右，例如奥园半岛ONE容积率为1.5、德信麓湖云庄容积率为1.6、三盛麓湖左岸容积率为1.8。当然了，纯叠墅的改善属性及私密性更高，品质也更为均衡。（德信麓湖云庄示范区实景）本文的主角便是位于锦江东侧的纯叠墅项目德信麓湖云庄，容积率仅1.6，将打造主力面积段约180-300㎡叠拼产品。——请横屏查看项目具体位置及配套——项目今日刚取证，推出164套约177-322㎡户型，预售清水价格约24441-29999元/㎡，清水总价约526－966万，精装交付，目前精装价格待定。以最小的主力上叠户型177㎡来说，总价门槛预估约600万。1先说几个项目的优势。一、德信麓湖云庄位于麓湖板块，在2020年天府新区的学区划片中属于天府新区C区，是整个天府新区学区最好的区域，有哈密尔顿麓湖小学、哈密尔顿麓湖小学幼儿园、天府七小、天府七中等优质教育配套；（天府新区C区划片范围）二、项目整体建设在天然红砂岩石之上，全南北朝向，与地面最大高差从7-30米不等，有“一览众山小”的地理优势，也造就了优质的景观视野；（德信麓湖云庄实景）（麓湖云庄西侧红砂岩石壁效果图）三、在拥有视野的前提下，项目周边的景观资源也可圈可点。（德信麓湖云庄西侧锦江实景）项目西邻锦江、北临大幅公园绿地(规划)、南临别墅和泓半山、东临纯叠墅三盛麓湖左岸，东侧距离项目约300米为麓湖。坐北朝南的楼栋布局，使得部分户型向北可看公园，西端部分户型可看锦江。这样的景观搭配，在新房市场中，实属罕见。2麓湖云庄占地约63亩，由南北向的16栋叠拼、1栋统筹住房(统筹住房位于4＃楼，8F，共48户，后文不再赘述)排列组成，绿地率35%。叠拼总户数294户，13＃、17＃楼栋为上下双叠产品，其余均为上中下三叠。社区主入口在北侧，宽约50米，高约10米，十分大气。东侧还设有次入口。（德信麓湖云庄总平图，圈中为预售楼栋）项目楼间距从18-23米不等，与楼高的比例普遍约为1∶1.2。因先天的地势原因，麓湖云庄整体由东向西、由南向北，拾级而上，楼栋间形成梯级落差。南侧，项目与和泓半山高差最大约20米；东侧，与三盛麓湖左岸高差最大约7米；西侧，与成仁路高差最大约30米。项目将户型的主阳台均设计为朝南，并充分利用地块的高差优势，放大了产品的景观视野。（示范区景观视野）上图是站在项目示范区往西南方看向云龙湾大桥的视野，高度对应17＃楼首层。西侧楼栋的西端户可看江景，其中上叠户型视野更佳。（在建的17＃双叠楼栋背面实拍）传承杭派建筑风格，项目对立面的投入较大，运用大面积的玻璃幕墙与棕铜色铝板，空调机箱用金属栏栅遮挡。此外，据工程规划图显示，麓湖云庄的住宅停车位有879个，每户平均车位数接近3。嗯，高改气质扑面而来，开个车展不成问题。3首批次推出164套约177-322㎡户型，分布在1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、16＃、17＃楼栋。上叠主要为约177㎡、211㎡；中叠主要为约227㎡、251㎡；下叠主要为约271㎡、292㎡。户型分布见下图所示。（预售楼栋户型分布）六个主力户型中，下叠与中叠规划有私家花园，以及约5.5米挑高的地下室(计入产权面积)，花园面积不等，平均约30-60㎡，部分端户花园面积更大些；上叠无地下室，规划屋顶花园。在电梯方面，下叠未配置电梯；中叠在首层的私家花园搭乘私家电梯入户；上叠独立入户，与隔壁户共用1T2两侧双开门电梯。介于户型过多且布局相似，本文着重讲主力户型下叠292㎡、中叠251㎡、上叠211㎡户型。上叠约292㎡户型（建面约292㎡户型图）292㎡户型由地下室、1F、2F组成，地下室面积约64㎡，挑高约5.5米，可打造夹层。相比项目较小下叠户型地下室使用天窗采光，292㎡下叠可通过夹层采光，下沉式的庭院将采光面更大化，在夹层部分可规划保姆房等功能空间。通过夹层可直达私家花园，品质感十足。下叠1F，入户独立玄关，设计一处约3㎡的储藏室，客餐厨形成约5.5米面宽、10米进深的LDK中央社交空间，老人房朝南，面向私家庭院。2F为双阳台设计，南侧主阳台面宽约9.3米，与主卧、次卧相连，北侧阳台连接书房，面宽也有约5米。主卧套房面宽约5.5米，设计步入式衣帽间，主卫配置五件套。值得注意的是，上楼后并无过道设计，而是一处约22㎡的开放式空间，这样的布局提升了整个2F的空间尺度感，作为书房、起居室、小孩玩乐区均可。中叠约251㎡户型（建面约251㎡户型图）中叠251㎡户型也是有约5.5米挑高的地下室，面积约35㎡。若搭建夹层后，中叠户型的归家动线是通过地下室－>夹层－>私家花园－>私家电梯－>3F(中叠首层)。3F及4F的空间布局与下叠户型相似，在此不再赘述。上叠约211㎡户型（建面约211㎡户型）对比以上两者，除去少了地下室，以屋顶花园代替私家庭院外，上叠211㎡户型的功能布局基本相似。首层玄关、客餐厅、可开放式厨房、老人房、公卫、双阳台；2F同样是先到达一处约15㎡的开放式空间，再步入主卧或次卧。其余户型见下。请向右滑动看更多户型————总体来说，麓湖云庄的户型设计在品质感上把握的很好，在空间塑造及功能性两者之间，有真正考虑到高改产品的特殊性——不在于房间的多少，而是重在打造尺度感及家庭社交空间的丰富性。这也是目前市面上大多数叠拼户型未顾及之处。目前，样板间还暂未开放，只能从置业顾问处知晓部分精装用材。比如：东芝、威能、兰舍三大件；厨房使用西门子三件套、摩恩等；卫浴使用杜拉维特、汉斯格雅、奥普等；海格智能家居；柏厨柜体；诺贝尔墙砖、地砖；客厅地面云朵拉灰大理石……具体请依照最终呈现。对比前期天府新区推出的叠拼产品，奥园麓语ONE清水交付，约550万起步；卓越晴翠精装交付，约620万起步；中海麓湖公馆精装交付，约420万起步；万科天府公园城清水交付，约340万起步……麓湖云庄的价格优势并不明显。但凭借区位、圈层纯粹、地势等优势，即便全城比选，项目的竞争力依旧强悍，而普通资格大概率无缘177㎡户型。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房妞

来自开普勒452b2020-11-2

不知不觉的，还有两个月今年就要结束了，年底的楼市向来都是一年当中最热闹的，今年也不例外。据我们的粗略统计，即将到来的11月，成都楼市预计将有22个楼盘超7000套房源入市，"含金量"或将超过金九银十。其中有三点值得关注：一是全新项目扎堆进场，22个项目当中就有12个是新项目；二是供应大户天府新区依旧给力，9个项目有计划“上货”，其中不乏市场关注度较高的如万科天府公园城、麓湖生态城长滩、中海观园等项目；三是主城区的供应，本月，五城区目前最大的“供货商”成华区将有4个项目推新，其中三个全新项目，无论是在地理位置、产品面积、产品表现方面都颇有看点。以下就是我们给大家整理的11月预供应的项目信息，赶快mark起来！成华区人居九林语（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：叠拼、洋房、小高层产品面积：135-298㎡套型：小高层套四梯户比：1梯2户、2梯2户推新套数：258套装修状况：精装预计价格：待定预计交房时间：2021年12月项目地址：成都成华区峨眉山路488号九林语营销中心首钢璟辰里（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层、洋房产品面积：119-175㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户（洋房）、2梯4户（高层）推新套数：291套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：四川省成都市成华区八里庄路81-21号首钢璟辰里中环TOD·十里风和（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层、高层产品面积：90-135㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户推新套数：572套装修状况：清水预计交房时间：2021年底预计价格：待定项目地址：成都成华区地铁4/7号线槐树店站（售楼部地址：双店西三巷与双店路交汇处）朗诗上林熙华府购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：116-138㎡套型：套三、套四梯户比：2梯3户推新套数：298套装修状况：精装预计价格：待定（上批次预售时间：2019年11月4日，价格：精装均价16900元/㎡）预计交房时间：2023年5月项目地址：成都成华区府青路三段12号青羊区五矿西棠购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层产品面积：143-178㎡套型：套四梯户比：2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月18日，价格：精装26000元/㎡起）项目地址：成都青羊区光华北六路与光华西二路交叉口北150米金牛区保利时代购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：147-190㎡套型：套四梯户比：2梯3户推新套数：597套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月14日，价格：精装均价22660元/㎡）项目地址：成都金牛区西北桥东街高新区陆肖TOD·麓鸣九天（全新项目）购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：169-238㎡梯户比：2梯2户套型：170㎡四房、203㎡四房、238㎡四房推新套数：356套装修状况：精装/清水预计价格：待定项目地址：成都高新区吉龙路699号中洲锦城湖岸2期购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：160-180㎡套型：套四梯户比：1梯2户推新套数：182套装修状况：清水预计交房时间：2022年6月30日预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月9日，价格：清水26000元/㎡起）项目地址：成都高新区天府一街616号天府新区中信城开麓山上院（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：95-139㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：待定装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都天府新区丹石南二路455号中铁·悦鹿府（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、高层产品面积：118-165㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯2户、2梯4户推新套数：672套装修状况：精装预计交房时间：2023年预计价格：待定项目地址：成都天府新区三岔堰横街192号麓山壹号（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层产品面积：143-168㎡套型：套三梯户比：1梯1户推新套数：236套装修状况：精装预计交房时间：2023年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区麓山天府三中旁佳兆业麓山壹号售楼部卓越晴翠（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、叠拼产品面积：165-300㎡套型：套四梯户比：小高层2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：2022年底预计价格：待定项目地址：成都市天府新区红石公园旁麓湖生态城·长滩购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：141-347㎡ 套型：套三双卫-套五五卫梯户比：2梯2户、2梯3户推新套数：437套装修状况：精装价格：待定预计交房时间：2024年上半年项目地址：麓湖生态城艺展中心麓湖生态城万科•天府公园城购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层，叠拼产品面积：高层108～126㎡，叠拼165～280㎡套型：高层套三套四，叠拼套四梯户比：高层2梯4户，叠拼上中下三叠推新套数：高层约470套，叠拼约200套预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月9日，高层价格：1.7-2.3万元/㎡）项目地址：天府新区天府中心沈阳路东段中海观园购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：叠拼产品面积：185-200㎡套型：套四、套五梯户比：1梯2户推新套数：100套装修状况：精装预计交房时间：2021年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区武汉路东段海伦天麓购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：92-121㎡套型：套三、套四梯户比：2梯5户推新套数：155套装修状况：精装价格：待定（上批次取证时间：2020年1月13日，价格：多层洋房12944-15784元/㎡）项目地址：成都天府新区海昌东路南沿线合能铂悦华庭购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：多层、小高层产品面积：120-254㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户推新套数：173套装修状况：精装预计交房时间：2023年4月预计价格：待定（上批次预售时间：2020年4月1日，价格：精装13686-16475元/㎡）项目地址：成都天府新区沈阳路东段双流区天府领地城（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层、高层产品面积：96-123㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯4户推新套数：304套装修状况：精装预计交房时间：2022年10月预计价格：待定项目地址：成都双流区天府国际生物城新都区珑山樾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：91-133㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：414套装修状况：清水预计交房时间：2023年4月预计价格：待定项目地址：成都市新都区龙桥紫金路68号朗诗曜龙湾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：67-95㎡套型：套二、套三梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：366套装修状况：清水预计价格：待定项目地址：成都新都区杏田路与105省道交叉口南150米朗诗未来著购房资格：11区产品类型：高层产品面积：95-128㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：401套装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都新都区大成路南段502号郫都区中建锦绣天地（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层产品面积：91-138㎡套型：套三、套四推新套数：372套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：成都郫都区望丛东路139号--摘录：吴思竹--