房猫说市

来自开普勒452b2020-12-21

总价约336万－457万的金地39峯卖完了。这是一个只有8亩的青羊袖珍盘，全小区仅一栋楼。（金地39峯位置示意）从拿地到清盘，金地39峯仅用了不到一年的时间，中间还经历了漫长的新冠疫情。项目发展历程时间轴2019年12月10日，经过30多轮的举牌竞拍，最终金地以16200元/㎡的楼面地价成功摘得项目所在的青羊区灯笼街107号地块。2020年5月7日，金地39峯获取建筑工程规划许可证。2020年11月初，项目示范区亮相。11月15日，亮相仅半月，金地39峯取证，一批次推出124套全部房源，户型建面约120㎡-153㎡，单价约29400元/㎡。12月2日项目开盘，12月4日摇号结束。（金地39峯项目实景）当我们光看项目“外表”，哪一项单拎出来都不大能看出“高去化率”的面相。地块袖珍，城市界面老旧，位于三条道路交汇处（万和路、灯笼街、王家塘），单价接近3万/㎡，总价不菲，2T4户，朝向还是东西（非正）……但偏偏，这些看似的“劣势”全集中在了金地39峯，它反而就是长期位列青羊楼盘热门榜，去化率一不小心就100%。1强悍的“青二区”难道，走狗屎运了吗？NO！它生而就是“天选之子”。金地39峯所在的灯笼街，可是大名鼎鼎的“青二区”。在2020年最新青羊区小学划片中，项目所在的灯笼街被划分到了成都东城根街小学，这个小学的直读是树德（东马棚）、树德（东区）、石室联合（陕西街）、蜀华中学。（东城根街小学2020最新划片及直读中学）其中，树德与石室联合是“三小联中”中的两所，另一所是锦江区的七中育才。从往年的情况来看，这三所学校的重点班学生都有极高的概率被四七九3校7区录取。在与置业顾问交谈过程中，小编了解到金地39峯的购房者，确实很大部分来源于追求学区的家长们（其实小编就知晓一位为了学区而来的购房者，但因她的小孩入学时间要早于金地39峯的交房时间，就放弃了）。虽然未交房的楼盘不能宣传自己学区房的概念，但金地39峯就读成都东城根街小学的概率相当大，它的高去化力，就如顺水推舟。一直以来，“青二区”和“锦二区”就是成都优秀教育资源所在。（“青二区”、“锦二区”2020年入读中学）不仅所在的小学好，小升初划片也是直读“三小联中”，所以这两个区内的房价一直居高不下，这里的二手房也成为了许多家长眼中的香饽饽。2不要小看“老破小”小编找了一对社区环境以及周边城市配套相差不大的“老破小”做比较——布后街8号院和天涯石南街1号院。（两者位置示意）（两者学区划分）两个社区对应的小学分别为和平街小学和天涯石小学，后者的教育水平及对应中学均优于前者。对比两者的二手房均价，教育资源较好的天涯石南街1号院二手房均价约29500元/㎡，布后街8号院二手房均价约17200元/㎡，差价明显。实际上，布后街8号院的建成时间在2007年，天涯石南街1号的建成时间在1995年，两者有近12年的时间差，与地铁的距离也是前者短于后者。但有优秀教育资源加持，天涯石南街1号院近两年的二手房价格一直居高不下。（天涯石南街1号院二手房价格走势）并且，在9月14日成都出台二手房新政——增值税征免年限2年调整到5年后，天涯石南街1号院的二手房价格直线上涨，从约21700元/㎡上涨至25700元/㎡，再至如今约29500元/㎡。3再好的片区，价差也明显再以近几年的新盘为例。如城南较知名的中海九号公馆，它位于万象南路199号，对口小学是成都“五朵金花”之一的泡桐树小学。泡小的直读中学是七中（锦城校区）、七中（天环校区），以及石室天府中学（交子校区），均是成都优等学府。（泡小2020最新划片及直读初中）中海九号公馆2016年最后批次售价约13500元/㎡，目前11月二手房参考均价约43860元/㎡，而它所在的金融城片区，目前同月二手房均价仅约31700元/㎡，超出了同区域约40%的水平。近一年来，九号公馆的二手房成交价格也一直处于上等水平。（近一年九号公馆二手房成交价格走势）（金融城二手房价格） 而其他划片至泡小的小区，诸如西派国际、中海城南一号、中海城南华府、天府世家等，二手房均价均高于金融城平均水平。4 总有人愿意买单学区房，是楼市中永远绕不开的话题。早在2017年，知名经济学家高善文博士就曾研究过关于“教育资源影响城市房价” 的现象。高博士通过大量的数据佐证了这样的观点：教育资源好的城市，其教育财政投入高，会引来较多的人口流入，导致了这些城市小学在校生人数的大幅增长，其房价上涨幅度最大。文章里面有这么一个数据对比，让小编记忆深刻——深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%，这些地区房价出现了非常猛烈的上涨；西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，这些城市的房价涨幅非常有限。往小了说，在同一个区域的二手房，教育资源好一点的学区总是要比那些差一点的学区房价贵。金地39峯“开盘即售罄”的现象，也恰好说明了，不管市场所处淡季or旺季，房价涨or跌，拥有好的教育资源就是一张“金字招牌”，即便是老破小，即便除了教育资源外没有太大竞争力，也有人愿意为之买单。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有