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市场逆周期下各版块公寓抗压表现不一严厉调控之下，客户总量有限；市场逆周期之下，客户观望情绪浓厚，19年住宅成交规模难以突破，而失去房票的投资客，转向的公寓市场，更是压力重重。然而在周期底部的萧条阶段，把握窗口期逆周期出手投资，反弹也就正在酝酿之中了。市场逆周期投资公寓不是不可，但需权衡好风险与收益，谨慎选择投资的板块及项目。从近两年长沙内六区各版块公寓成交量价来看，抗压性板块分为两类：一类是规模保持板块：中心板块、高铁新城板块、望城板块（规模20万方以上）一类是价格保持板块：中心板块、梅溪湖板块、滨江新城板块（均价14000元/㎡以上）综合来看，中心板块具备规模和价格双重抗压性。从中心板块内部来看，总体划分为三个商圈：芙蓉路商圈、五一商圈、东塘商圈，从近两年各商圈成交量价来看，五一商圈无疑是板块内抗压性最高的区域。抗压性板块是否具备投资性，这与板块的成熟度、稀缺度、人气、升值空间密切相连，从城市发展变迁到大数据视角，从五个维度对比五一商圈、高铁新城、梅溪湖、滨江新城（望城因区域偏大，项目量多导致成交规模大，因此不做对比），看谁最具投资价值。规划地位对比多中心规划 原中心地位不可替《长沙城市空间规划》中明确到：长沙规划沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。郊区化扩围与副中心简历带来房地产规模发展机会，未来梅溪湖、高铁新城、星沙中心将成为城市副中心，三个副中心围绕五一商圈所在的原中心，形成同心圆模式。规划如此，实际城市变迁过程中却也如此，近20年长沙边界发展来看，城市正以同心圆向四周放射状扩围。可见五一商圈不论过去还是未来，不论城市如何扩围变迁，五一商圈的中心地位依旧不可替代。结论：五一商圈＞梅溪湖＞滨江新城=高铁新城长沙教育格局呈现出中心向四周扩散，连锁教育集团分区域落子，梅溪湖成为中心板块之后第二大重点学校布局的板块；轨交格局由中心发散成网状布局，毋庸置疑，五一商圈为地铁聚集区，此外梅溪湖、高铁新城、星沙均规划通两条地铁线；医疗格局维持较为稳定，三甲医院落位中心为主，开发新区缺位明显；酒店格局五一广场聚集度最高，开发新区暂缺布局；5000万以上注册资本的企业呈“T”型分布，梅溪湖-中心-星沙横轴并列，高铁新城和望城高能级企业尚缺；商业格局多核裂变，除中心五一商圈外，滨江、梅溪湖、高铁新城已成氛围；从今年出让地块限价来看，新城板块除了高铁新城，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸毛坯限价均近1.3 万 /平，而11月26日雨花区板塘村出让的114号地毛坯限价更是创板块新高，达到10600元/平。按照2500元/㎡的装修价格计算，未来梅溪湖、滨江新城的价格将达到1.5 w /平以上，从价差体系来看，中心核心商圈的房价将有可能补涨至近2.5 万 /平。综合：五一商圈＞滨江新城＞梅溪湖＞高铁新城

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01政策形势➤ 短期因城施策，金融环境仍偏紧国新办发布会，房贷市场利率挂钩LPR，整体保持稳定。对于房地产市场，中央表示要坚决贯彻“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率转为参考LPR，但最后的贷款利率水平要保持基本稳定。即一方面避免房地产工具化，另一方面“房住不炒”目标不偏离。在坚持“房住不炒”的总基调下，长沙市政策将持续较为严厉的限购限贷政策，市场成交节奏放缓。02土地市场➤ 长沙内六区住宅及商办用地供应同比上涨2019年三季度长沙内六区累计推出住宅及商办用地28宗，土地供应面积225.68万方，同比上涨23.17%，其中住宅用地供应191.79万方，较去年同期上涨21.51%；商办用地供应33.89万方，同比则上涨33.46%。从17年至19年推出楼面价来看，呈波动上升趋势，2019年三季度土地推出楼面价达3336.5元/m2。➤ 岳麓区住宅用地供应面积居六区之首从供应区域来看，2019年三季度长沙供应量最多的区域为岳麓区，住宅、商办用地供应12宗，供应建设用地面积95.23万方，占总建设面积比重42.19%；其次为望城区供应12宗，建设用地面积87.20万方，占总建设面积比重38.64%，商办用地供应量为六区之首；此外，开福区供应2宗，建设用地面积19.20万平方米，占总建设面积比重8.51%，雨花区供应1宗，建设用地面积16.39万平方米，占总建设面积比重7.26%，芙蓉区供应量相对较少，总供应1宗，建设用地面积7.64万平方米，占总建设面积比重3.4%。➤ 长沙内六区土地成交量涨价跌➤ 住宅市场热销区：岳麓、雨花、望城

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上世纪五十年代，这里没有梅溪湖，只有梅子滩。梅子滩是一个偏辟的乡村，有一条二十米宽从西到东流经龙王港汇入湘江的小溪，十年就有九年淹。在小溪的北岸有一条用一尺多宽的麻石铺成的“官道。那时候人们去一趟长沙，叫做“进城”。一九五八年时，梅子滩修了一座堤，改称梅溪湖。十二年前，梅溪湖“无梅”、“无湖”。要是问起周末去哪里摘葡萄、钓鱼，长沙“老口子”肯定会回答：“去梅溪湖啊！”那时候，位于岳麓山支脉桃花岭下的梅溪湖，最出名的是葡萄，大大小小的葡萄园星罗密布，成为当地居民的主要经济来源。十二年间，在这38平方公里的热土上，梅溪湖从无到有，从遗世独立到繁华所向，葡萄园变身一片浩瀚人工湖，河西旅游休闲产业链升级成城市新中心。 一幅梦想照进现实的蓝图缓缓展开 • 2007年，长沙投资600亿启动梅溪湖综合开发项目• 2008年，以梅溪湖为重点片区的长沙大河西先导区挂牌• 2009年，梅溪湖国际新城建设全面启动• 2010年，梅溪湖国际新城基础设施建设开启• 2011年梅溪湖创新科技研发中心、国际文化艺术中心、国际CBD三大引擎启动• 2012年，梅溪湖全面完成蓄水• 2013年，梅溪湖路网，市政、商业配套建设起步• 2014年，梅溪湖国际新城（二期）全面开发• 2015年湖南湘江新区授牌，以步步高•梅溪湖新天地为核心的二十大项目全面推进1.8万亩土地拆迁，挖湖蓄水……一个集商业商务、科研技术、山水人文于一身的城市新中心——梅溪湖国际新城从“葡萄园”中傲然崛起，将梦想照进了现实。梅溪湖国际新城一期，已经成为一张长沙、乃至中南地区的城市名片梅溪湖国际新城，在规划、建设之初，已将配套配置到位。梅溪湖国际新城一期已建成中小学共13所，西雅博才小学预计今年9月开学。长郡、雅礼、一中、师大附中，四大名校齐聚，还有周南、博才纷纷布局。梅溪湖的交通网络日益成熟，四通八达▼四条地铁线路2号线向西延线一期工程由东往西纵横梅溪湖，2号线向西延线二期，2021年通车；4号线（直达高铁南站）；6号线直达黄花机场；3号线直达火车站梅溪湖，是长沙楼市的风向标。梅溪湖片区房价均价为17525/㎡。如果说十几年前，梅溪湖在市民眼中尚是一处山清水秀全家人游玩的好去处，而时至今日，梅溪湖于市民眼中则必然成了长沙新繁华圈子。这里是，梅溪湖！

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1新城崛起：郑上新区破题郑州大都市区7年前，省府东迁至金水东路，开启郑东新区2.0时代之际！郑州市在主城区以西，画了一个圈。郑州大都市区建设的行动指南——《中原经济区郑州都市区建设纲要》经郑州市十三届人大四次会议审议通过实施，郑州都市区发展蓝图从此绘就，郑州进入“两城六核十组团”的发展模式。郑州市在西部新区规划建设进展工作汇报会上，原则上同意将规划建设过程中的西部新区名称暂定为"郑上新区"，并成立了新区规划建设领导小组。2谁能傲视群雄？在郑州楼市，论开发量，永威只能算是中等规模，但若论品质，“我们的产品对标永威”，“我们的企业被称为小永威”，成为众多售楼小姐打动客户，逼单的有效话术！ 永威为神马这么威风，业内总结为“永威有三宝，建材、绿化、物业好”。 据称，永威为了把控建筑原材料的品质，不惜自建门窗基地和水泥沙浆厂；为了能让业主入住即可享受成熟、精致的园林景观，在荥阳自建300多亩的苗圃基地；交房前，集团高管带队，百人联合验收，有时候业主满意了反而是永威自己对交的房不满意；永威翰林居、永威东棠等社区，虽然交房多年，小区环境维护依然犹新。▲逸阳溪畔二期交房前，永威集团高管带队、百人联合验收这样做的结果是，永威的老业主重复购买及转介绍率高达63%。根据永威内部最新的权威统计显示：五年来，永威城一位老业主推荐客户成交的套数竟达到了13套。东棠和翰林居的两位业主，推荐客户成交的套数有12套之多。这样的结果是，永威开发的社区二手房价格、租金价格，远远高于周边社区。在逸阳溪畔之后，永威独立操盘的溪樾项目已经亮相，静候有缘人！No.1打造下沉式立体庭院景观带据介绍，下沉式立体庭院景观带是永威的首次尝试。贯穿东西向的6000㎡中央景观广场，为下沉式互动景观带，层次错落，闹中取静。 该景观带塑造了3.5m高差、宽约7米的瀑布，打造出瀑下水系——5厘米厚的活水向中心地带流动，无触电之忧，孩童可放心玩耍；滨水铺设了500平的阳光草坪，是邻里之间的社交场；还有亲子乐园、休闲健身场地。最值得称道的是，100多米的风雨连廊几乎将不同的景观场景连接起来，再也不用担心雨天和大夏天遛娃无处去了。No.2住户少容积率低，南北通透三房永威溪樾一期占地58亩，以2.49的容积率规划了8栋19-20层的小高层，建筑间距最大约65米。独栋、独单元围合式布局，保证每栋楼每一户的通风采光。楼内采用连廊式设计，以保证南北通透，三房朝阳。面积区间为88-144㎡，符合改善型住宅的特点。

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目前郑州楼市房价三环内价格基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间、三环和四环内价格基本在12000元/㎡-14000元/㎡区间、四环外价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡区间。北龙湖豪宅2019年基本上都在50000+起步。整体来看，2017年这波牛市已经透支了郑州未来1～2年的增长空间，已经将之前郑州刚需、改善需求释放得差不多了，据有关报道，2017年郑州白领月收入平均在6900元/月,也就是说一家2个白领，预计2个月的净收入能买1平米的房子。未来还要看未来郑州人口增量。目前郑州房价整体均价1万3左右，作为省会相对意义讲，并不算太高，虽然郑州人均工资不高，但房子都是由家里几个钱包凑成上车，泡沫不大，房价大跌概率为0。但是2019年郑州远郊盘会有一定的回落，回归真实价值，核心区会在有价无市的情况下高位盘整，不会出现大的动荡。值得注意的是，目前经济形势下行压力较大，各个地方的房贷政策都在不同程度放缓，但是郑州房贷利率一向高居中国城市第一，到2019年1月份为止，房贷利率也维持在高位，25%-30%。但是，楼市萧条，政策放松是大概率事件，未来的郑州也会不堪重负放松利率，所以此阶段购房者不要着急，等待利率松动再择机购房，可以省下装修费。至于放松时间，我相信会很快，因为郑州的地方财政收入，房地产还是大头。郑州虽然新房和二手房的价差不大，但买房尽量要买新盘或者次新房，未来改善时房子有流动性好出手，因为郑州土地供应还是相对较强的，供应足够，大家会优先选择较新的房子。郑州首付第一梯队：郑东新区。郑东新区均价21340元/平米，按目前的购房政策，100平米，总价约为213万元，首付约为63.9万，贷款约为149万，30年月供约为9000元。虽然同属于郑东新区，但是不同片区价格差别相当大。北龙湖占据最稀缺资源、最好的生态，金融岛的崛起和高品质楼盘联立，注定这是一个名副其实的富人区，属于河南全省权贵中的竞技场。如果您想入住东区，又买不起富豪区的大户型，白沙也是不错的选择，未来价值核心，均价1.1万，首付30万左右。第二梯队：金水区，经开区。金水、经开区平均房价1.5万以上，金水凭借老城区各种配套齐全，经开区得益于滨河国际新城的地王连炸，房价紧随东区。而且，这两个区域不像东区，各片区之间差别特别明显。想要在这两个区域置业的人群，那么首付准备55万+，月供7000+。第三梯队：管城、中原和惠济。管城区、中原区、惠济区老城区的代表，管城和中原各楼盘房价差距不大，惠济区北四环以北房价相对便宜。想要在这三个区域买房，首付请准备50万，月供6000元。第四梯队：高新区和二七区。高新区是郑州西三环外发展最成熟的片区，学校、医院等生活配套齐全，均价1.3万左右，二七区是老区。想要在这两个区域买房，那么首付准备45万，月供5500元。第五梯队：港区，中牟。港区得益于政策扶持，中牟临近东区，房价的上涨速度自然是不慢的。相对来说，距离主城区不是最远，交通还算便利。在这置业，请准备首付40万，月供4500元。第六梯队：荥阳市和新郑市（新郑龙湖镇应该是属于第五梯队的）。首付35万左右，月供约3788元。在我们了解完郑州现有的房价梯度之后，我们再来深究未来郑州最具有潜力的价值地段和洼地。首先，我们一定要坚定一条价值线路，产业-人口-房价，有好的产业，就能提供高薪工作，从而吸引高质量人口不断涌入，支撑起更高的房价。在这里层面讲，未来同等阶梯的区域一定会拉开房价差。1.郑东新区是郑州的未来，房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中，无论是北龙湖、CBD，还是龙子湖、高铁板块，都具有等价购买力，未来可期，房价抗跌。2.老城区中，推荐金水老城区，其他不做考量。金水老城区，省级核心区域，曾经一直稳坐郑州区域房价顶端，聚集省级优秀资源和人才，学区、地铁双位加持，价值虽被东区超越，但永远会跟随其步伐。3.北区，虽然占据着规划和交易量之利，在上波房价上涨涨幅惊人，但是由于北边黄河的限制，且区域建设已进入尾声，因此地王再出现的可能性相对就比较小。所以长期看来依旧不如东区的位置优越。4.高新区是洼地。因为这两年高新区刚需盘集中入市太多，影响了一部分升值空间，但是如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入，我相信部分刚需人群还会把高新区作为一个重要选择。因为不管从居住环境还是教育来看，目前价位的高新区绝对是整个郑州刚需人群的上上之选。在这点上，郑州高新区的区位价值和北京的海淀区颇为相似。5.谨防远郊盘的炒作价值，例如绿博。简单来说，价位目前已有所透支（大概1-2年左右），而且距离主城区实在是有些太远，配套也并没有跟上。说白了这就是在赌，赌未来的增值能不能弥补最近地王频出的透支，谁也说不准郑州什么时候会出调控政策，如果因为买远郊而浪费了购房名额，未免有些得不偿失，因此请购房者持谨慎态度。6.港区，规划很好，但依然是一个独立的存在，相当于郑州的卫星城，如果不是在港区工作，不建议在这里买房。从其他城市来看，第三产业区的价值和文化底蕴一定会超越一产和二产，以金融、高科技、贸易等产业为主区域的房价一定会保值、升值。7.未来地铁将会给郑州楼市将会带来第二波利好，也是近期唯一的利好，这个时间就在2019年。2019年，地铁5号线，2号线、地铁14号线环奥体中心部分站点，将会迎来试运营开通。位于主城区的泉舜上城双地铁环绕自然会因为地铁相得益彰，其他地铁房都会水涨船高，例如6号线的永威西郡、洞林湖新田城等等。

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1城改安置房是一面镜子“魔镜魔镜，请你告诉我，谁是郑州最靠谱的开发商？”“看看它的安置房。”城改安置房是房企的最低处，尤其是在郑州，因为上一波城改模式，基本是拆掉一个村，撂起一个新型城中村。在反思和痛彻的领悟后，近几年，郑州的基本要求是安置房和商品房同标准建设，不因安置房品质遗留城市问题，不因安置房品质影响周边商品房价格。随之而来的就是城改房企的实力门槛要求越来越高，不仅盖房要盖得好，还要诚信盖房、良心盖房。能拿下大型城改项目的房企，实力、能力皆属上品，同时必须守得住初心。城改项目，说白了，就是政府、房企和村民之间的一种契约，为了共同的目标，大家实现共赢。对村民来说，居住条件直接升级，从村民变成了彻底的城市人；对政府，城市面貌和城市化土地整理都得到统一规划，更有国际范儿；对房企，通过民生工程，兑现政府和村民的承诺，换得低成本的土地，保证房地产开发的综合利润。房企上接政府，下对村民，是城改成败的关键。看得见利润，守得住本心，才干得了城改。过去三年，郑州城改体量最集中的区域，莫过于管南的中州大道南三环区域。振兴的富田城是区域内城改排头兵，南曹城改主力。从11月底开始，振兴第一批安置房——南曹鸿苑陆续交房。从现场交付的村民、业内同行的反馈中明显感受到，这批交付的安置房实力直接碾压一众商品房。南曹鸿苑位于心悦路南、富国路西、豫五路北、端和路东，在管南商都新区被陇海铁路和机场高速切割的区域内算是难得的方正地块，选址优越。6栋住宅，1栋幼儿园，1栋社区用房，容积率3.46，两梯四户，92平和127平两种户型，共计1488户，地下车库两层。整个园区，全石材铺装。石材成本高，开采难度大，因存在色差色线等合格率低，比仿石材及砖材损耗大的多，特别是非标大尺寸、厚板石材成本更高，别说一般安置房很少用，就是商品房也是在高端豪宅中使用。 而南曹鸿苑的地面铺装使用了大量石材，厚板、整料随处可见，很多还是异形石材。大门入口广场全部为600*1200及600*600的大板对缝拼接完成，为了避免石材碎裂，又想保持整体效果，只能增加厚度，从普通3cm增加到5cm，且为了立体感，单边打磨处理V缝。东、西、北大门，全石材干挂。大门是主要通道，立面材料为1200*900*80厚大块异型石材，需要量身定制，且十分厚重，干挂龙骨及挂件用料比平时多了一倍，并且，上墙施工时需要大量的机械及人工，上下对缝一致，整体性凸凹有型。入口即是归家水景，12棵胸径30cm的银杏围合景观水系，两棵高7m的桂花树亭亭玉立，可以想象丹秋时节，水声潺潺、雾森袅袅、暗香扑鼻，景观的概念已不仅仅诉诸视觉，而是嗅觉、视觉、听觉的立体美感。对南曹村民来说，城市化进程是一次财富大洗牌，振兴的安置房是他们可见可摸的资产固化，在赔付数量一定的情况下，安置房的品质意味着更夯实的财富，更稳定的阶层，毕竟，在很大概率上，未来的家族财富将以此为基准，确定在郑州的段位。 更好的安置房意味着可触摸的幸福感，简单直接。 张先生家分到南曹鸿苑92平和127平各一套，拆迁后因为华南城的生意，他在南龙湖康桥买房安居，这次交房领钥匙，第一次来的张先生感慨颇多。 “比我预想的好太多了，硬件、景观跟现在住的康桥的小区没啥区别。”张先生说，之前家里盖了7层，收租，但居住环境很差，基本没院，前后邻居大家都盖成出租房后挤得很紧，做饭用液化气，冬天没暖气。 而鸿苑市政供暖、天然气入户，“我看屋里灶具和热水器的天然气管道都都走好了，而且是比防爆管还耐用安全的不锈钢，真不赖。” 郑州一建是鸿苑的建筑施工方，也是郑州市政、建筑双特技资质企业。越是安置房这种民生工程，振兴越是更谨慎，选择郑州一建这家郑州唯一一家双特技建筑企业，公开透明盖好房。

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给北龙湖画像，容易，也难。容易的是，把它的标签排队，让它们一个个轮流登场，出现第一个标签，就会有不少人猜出它是谁。难的是，即使拥有众多显著标签，依然没有人能准确地拼出一个完整的北龙湖拼图。 北龙湖项目的销售人员说，最近，来北龙湖踏青的人多了很多，北龙湖也越来越从地产圈、从画里、从规划里走到了现实世界中。 郑州人的走进北龙湖，与北龙湖的走出北龙湖，都证明了北龙湖的地位。1画像北龙湖 郑州有这样一个区域。 这个区域，有着与杭州西湖面积相当的湖面，其蓄水量是杭州西湖的2.5倍。 这个区域的房价，3万到10万＋不等，一般在4万以上；这个区域吸附来的房企，都是国内、省内的大型一流房企，它们云集而入，一个也不落。 这个区域一个个项目的设计者，都是国内甚至国际一流的大师。这些项目的装标，往往是20万的入户门，5万的马桶，8万的花洒。 这个区域房子的营销，更多走的是圈层营销，有五星级酒店的厨师配餐，有国家级的书法大师给写春联；还有这个区域的购房者，70%左右，是奔着终极置业而去。 这个区域，非北龙湖不可。 从区位、环境、配套还是从建筑质量、外形风格、住宅科技、居住舒适度等任何一个角度来看，北龙湖都有自己的不可复制性：地王的基因，高规格的规划，对郑东新区教育不足的“升级”，以及每个作品各有各的“人性化和科技化”。 北龙湖，这个站在郑东新区肩膀上的一个区域，成就了郑州的国际化水准。她的优秀，已经不是一个点，一个面，而是一个方方面面的立体系统、生态世界！ 所以，有人说，现在的北龙湖，像10年前的CBD之于10年前的郑州。以前的CBD老了，这是未来的CBD。也有人说，北龙湖之于郑州，就像上海之于中国。还有人说，从经三路金融一条街到CBD金融中心到北龙湖金融岛，北龙湖将郑州拉入更国际化的境界。2大师的作品 正商善水上境请来了梁志天。正弘瓴请来了任治国和李宝章。永威上和院，把李玮珉、庄镇光、谭精忠、吕永中、琚宾都请来。也许，是从正商开始，或者从其他北龙湖项目开始，北龙湖把大师设计做成了“标准配置”。 这是一个不缺大师的地方，就像，这是一个不缺豪宅的区域。这是一场大师的PK,也是一场大师的竞合。3空间的奢侈 郑东北龙湖，以国际招标迎来世界级的规划布局，可谓寸土寸金，豪宅林立。北龙湖的豪，不仅在于室内外的配置，更在于空间上的阔朗。简言之，面积就是价值。 确实，在北龙湖，最贵的是地价，但是北龙湖的项目，在该有的空间上，尽管各有各的大气法，整体上总是出手很大气。毕竟，在空间尺度上的奢侈，才是现代豪宅的正确打开方式。 荣盛华府的双拼，一层的建筑面积约180㎡，然而花园的面积就有约200㎡。 正商善水上境，项目102亩，却花了2个亿，打造了30亩的健康休闲公园和120亩的滨河公园。4全球的材料 我们塑造了建筑，而建筑反过来也影响了我们。丘吉尔所说的这句话，也适合今天的北龙湖。确实，在不同的人眼中，有不同的北龙湖。但对好的材料以及艺术化处理来自全球各地的优质材料，是建筑的精髓。 北龙湖从第一个项目开始，就不缺好的材料。 仍然以本土品牌正商为例。正商善水上境的销售顾问介绍，其入户大门是装甲门，品牌是意大利迪瑞，400斤重，价格在20万以上。 马桶是瑞士的LAUFEN，价格5万左右。LAUFEN的官网上这样介绍：LAUFEN的生产工厂每年生产300万件卫生洁具产品，是当代艺术和建筑的历史基础。由此可见，LAUFEN不只是马桶，还是艺术。据说，只要人进入卫生间，马桶盖可以自动打开；人离开卫生间，马桶盖可以自己盖上的那种。 花洒是汉斯格雅的，价格8万。珑湖上境的一个客户听说自己买的房子配置的花洒8万，非常好奇，于是自己专门去买了一个，没想到用过后竟然上瘾了。现在，无论他去哪里出差，都要带着这个花洒。 科技豪宅金茂府，也是出身央企名门，从“温度、湿度、空气、阳光、声音、水”六大基本生命元素出发构建的12大科技系统，也一度成为焦点。 就像金茂府，就像正商，北龙湖项目的每一种材料、工艺，都经过层层筛选、反复推敲。这是钢筋水泥间关于科技人文的巅峰对决。5终极的置业 70%的人在北龙湖买房，是奔着终极置业去的。可以说，北龙湖是河南置业的最高峰。 在北龙湖转一圈，很多项目的销售人员都会跟你说：在北龙湖置业的人，很多来自郑东新区。这些在绿城百合、绿地老街、联盟新城等买过房子的人，经历了郑东新区置业的财富升级，或者说是暴涨。 他们想在自己或者孩子身上，再复制一下这样的传奇。 一个餐饮界的老板说，当年，他曾经在东风路附近的一个项目定了两套房子，家人觉得那个地方当时连路灯都没有，太偏了。拗不过家人的他当时把这两套房子退了，转而选择了天下城。今天，天下城的房子2.1万元/㎡，而东风东路附近的几个高品质楼盘都已经在3万以上。 错过一次的，他不想再次和已经认准的北龙湖擦肩而过。于是，他在北龙湖一气儿买了三套，给自己、给父母，也给孩子——他说，即使将来孩子不在郑州，这也是他们通往其他城市的跳板。 据说，在北龙湖不止一套房子的人，并不是个案。只是，“收藏”北龙湖房子，究竟是多少北龙湖主人的生活方式？后记 北龙湖金融岛是怎样一个存在？ 北龙湖金融岛定位为“中原经济区的金融中心”，由内外环共44栋建筑群围和而成。 它不仅是目前郑州最高水准的写字楼汇聚之地，还是新一代商务空间的潮流风向，更是“郑州距离世界最近的地方”，承担着中部崛起的重任，是郑州尽快建成“国家中心城市”的重要支点。 金融岛将孵化出更大的“金融生态圈”，区域内的高端住宅，也将获得这些巨头资源的照拂。 有时候，我们只是看到了建筑群的美好。入住的业主们，却大部分都看到了金融生态圈的美好。郑州北龙湖金融岛之于河南，之于中部，犹如成都金融城之于西部，犹如上海之于中国。 给未来一个机会，这是笔者访谈40多位入住北龙湖业主的挂在嘴边重复率最高的一句话。每次带朋友去北龙湖看房，我们讨论最多的不是房产本身，恰恰是可以看得见的美好的金融生态圈。

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来自开普勒452b2019-12-19

买房看什么，看行情，看政策，看未来预期。但是现在各项数据显示，郑州楼市已经变冷，买房风险若隐若现。但是在买房之前，三个指标必须重点观看，在这里给大家做个阐述。　　其一、期房销存销比　　何为期房存销量？字面意思理解，新房库存量和销售量的比值，市值越高，说明库存越高，销售压力大，供大于求。据社科院报告显示，目前期房存销比已经达到3.0水平，这是最近三年最大的数值，在当前楼市变冷之下，去库存压力很大。其二、地产对经济的贡献度　　以往地产被称之为国民经济的支柱。但是根据社科院最新数据显示，三季度地产对经济的贡献是-1.14%，这是近20年来首次为负。我们知道如果一个行业对经济发展产生副作用，那么一定会限制其发信息函，并且会优化其产业结构，而房价作为地产行业的指标，发生变化是不可避免的。其三、租售比　　简单来说，就是以年租金收回房子总价值的时间，据说全国平均需要47.8年，就是说你贷款30年还完，再过18年才能收回成本，但是水泥寿命仅有30年，也就是说还没等到你收回成本，房子说不定已经拆了。至于郑州房租的投资回报率，不好意思，没脸说，郑州房租一直下降，收回成本太难。根据克而瑞最新公布的数据，2019年11月郑州商品住宅供应量132.97万㎡，环比+55%，增量明显，但与去年同期有明显差距。成交均价13701元/㎡，较上月-8%。

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来自开普勒452b2019-12-19

如果要评选2019年中国房地产最离奇，最反讽的事件，一定是郑州融创城。12月11日晚，郑州融创城开始认筹，车流导致了交通瘫痪，购房者冒着寒风排起长队，置业顾问们在朋友圈宣布：报备客户已经超过了7300组，不再接受带看了。这一夜，南三环卖月亮馍的大妈业绩爆发，带着客户冻一夜的中介，用别人罚单贴自己车上，让交警同志提前完成全年业绩。但最大的赢家，是融创。群众们在寒风中等到十点，融创的价格姗姗来迟——小户型的价格是13500-14500元，大户型的价格是12000-13500元：只有五套顶层的房源卖到了10300元的价格。营销无底线，套路之王，摩擦大众智商，各种骂声充满网络，融创如此秀下限，刷新了行业的底线。难道这是偶然发生的事件？NO，融创这样干，显然远远不是第一次！ 2016年，融创做了在郑州的第一个项目象湖壹号，在当地均价8000的时候，象湖壹号卖到了一万元。而2017年，当白沙区域普遍12000到13000的情况下，象湖壹号又回到了10000元。 一路下来，这个项目数十次开盘，每次几乎都是开盘就售罄。郑州人民此前从没有见过在会展中心开盘的，从没见过上千人抢房的，也从没见过一次开盘能卖出1000多套的。 只不过，等到象湖壹号作为郑州融创第一个项目交付时，业主发现，融创已经修改了规划，原来承诺的绿地面积大幅缩水，面对大小相仿的消防通道门和电梯入户大门，业主甚至不知道从哪个门进去。融创在郑州陷入了交房必维权的泥沼，大河宸院因为精装修质量问题、融创城开珑府因为漏雨问题、中原宸院开盘两月就降价十几万，都发生了维权。 但这不妨碍融创在郑州已经拥有了10多个项目，去年的权益销售额是105亿元，排名第六位。整个2018年，融创有16个城市的销售额突破了百亿，“屁颠屁颠跑进”融创售楼处的买房者，把郑州融创抬上了百亿宝座。 真心希望融创多一点温度，多一点诚意，多一点善良，顺驰已不在。

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来自开普勒452b2019-12-18

山美水美的富阳区，挂出了一宗巨无霸地块：总建筑面积76万方，位于秦望板块的核心位置。今后住宅的限价标准，为含精装29800元/㎡。 29800元/㎡？这个接近于3W的数字，是真的吗？这可是富阳区。 未来科技城核心区，也不过是31000元/㎡的均价呀。富阳区的售价，居然基本等同于大热的未来科技城？富阳区的价格怎么可以跳涨？ 挂牌的这宗地块总共分为6个片区，面朝富春江，东至江滨西大道与富春江，西至文教路，北至体育馆路与开源路，有个好听的名字叫做秦望「城市眼」。 地块要求很高，要建一座建筑面积不小于60000㎡的商业综合体；国内五星标准的酒店一座，建筑面积不小于38000㎡；不得建设酒店式公寓，商业可售部分最小产权分割单元不小于300平方米。 还不止，另外要代建用地面积5.5万方的秦望广场、将近1.4万方的科技馆等。其他七七八八的要求还有很多，地块的复杂性可想而知。限价如此深入的时代，富阳居然一跃而起，不免让人大吃一惊。29800元/㎡，对于富阳来说是什么价位？目前最高售价是含精装22000元/㎡，不是愁卖的那种，但也一定不是一房难求。 什么开发商会来，很关键。有综合体要自持，加上有商业部分和那么多的代建，虽然看起来地块楼面起价只有8778元/㎡，事实上即使顶格卖到29800元/㎡，利润也有限。 能不能29800元/㎡也卖得很轻松，看谁拿地。只是矛盾在于，擅长做商业运营的开发商，一般在住宅上没什么溢价能力；在住宅上有溢价能力的开发商，一般都不擅长做商业运营。 29800元/㎡，乍看之下，富阳的胆子有点大。可再多想一步，为什么要给富人省钱呢？反正跟普通家庭无关。 当然，要不要买或者值不值得买是另外一回事，它将在一段时间内，代表富阳的最高价。