来自开普勒452b2020-6-1
文：吴思竹事情是这样色儿的。这两周我们在踩盘的时候，多家开发商都不约而同的向我们反馈了一个信息——成都自五一假期之后，出台了一系列阶段性措施抑制房价过快上涨，据传，这背后的原因是多方面的。第一、可能是在国家统计局那里的数据不太好看。其中，新房环比上涨幅度在主要一二线城市中相对居前，尤其是2月1.2%的涨幅是全国第一。而新房同比涨幅，1-4月均在10%以上，虽然这个同比涨幅并不比很多城市高，但这些城市的量级又比不上成都，因此某种程度上成都也算“被冒尖”了。而在二手房方面，成都也有触底反弹的趋势（我在年初的预判中讲过），尤其是4月的环比涨幅达到2.1%，居全国70个大中城市首位，而闹的全国人尽皆知的深圳二手房涨幅才1.7%，这也是成都自2016年以来的最大单月涨幅。第二、此前某楼盘误传7万元/平单价影响不太好。除了国家统计局官方公布的数据之外，据说前不久某楼盘被误传7万元/平的单价，经很多房地产从业者和自媒体疯狂传播后，也造成了很坏的社会影响，形成了一些不利舆论。当然，可能还有一些其他原因，就不展开了。不管具体原因是什么，实事求是的说，成都绝对是本轮房地产调控最严厉的城市之一，迄今为止，限购、限贷、限售、限价“最严四件套”一样不少，且自2018年5.15新政以来，基本实现了“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。那么，为什么一个执行了"最严”调控的城市，会在数据和舆论上“冒尖”？原因有四个：第一、成都房价涨幅大，低价地减少高价地入市是主要原因。在统计局的数据里，成都的房价是一个均值，它由一定时间内所有新建商品住宅的备案价取平均值得出。过去成都的房价比较低，原因就在于这个数值里，既有低楼面价楼盘，又有中高楼面价楼盘，两相中和之后，数据就比较好看。但是，随着成都低楼面价项目逐渐售罄，越来越少，可以用来中和的“冷水”已经不足，市场上“滚烫”的高楼面价项目成为主流，这时房价数据就会抑制不住。但是，这并不能说明成都没有限价。我们会发现，低价地项目依然卖的很便宜，且摇号的人巨多。例如，恒大天府半岛、川发天府上城等，之前卖多少钱，现在依然卖多少钱，游戏规则并没有变。而中高楼面价项目，第一政府不可能让它们做赔本生意，这涉及到一座城市的营商环境和对市场经济的基本尊重；第二它们的定价原则也是一以贯之的：成本定价法、批次定价法、周边同类价格参照法，根据该项目的实际情况三选一，游戏规则依然没有变。也就是说，成都坚持了自5.15新政以来的所有游戏规则，但结果却“变坏”了。第二、成都房价涨幅大，本身房价基数低也是一个重要因素。其实大家认真看看国家统计局的数据，就不难发现，涨幅过大的城市中，成都并不是唯一。我以今年3月的数据为例，同比涨幅超过10%，且涨幅高于成都的城市有呼和浩特、南宁、西安、西宁、银川、唐山、徐州、洛阳、大理，成都只能排在第10位。观察这些城市，我们会发现一个特征，基本都是西部城市，或者三线城市，它们的房价基数本身就比较低。而房价基数低，哪怕只涨了一点点，它都会从数据上体现出“涨幅大”的特点。以2019年官方公布的深圳房价和成都房价为例：深圳房价为64675元/平；成都房价为15594元/平，按照国家统计局公布的4月涨幅，成都2.1%和深圳1.7%来试试。尽管成都的涨幅高于深圳，但实际涨幅也就是327元/平；而深圳呢，其涨幅已经达到了1099元/平。面对这样的数据和结果，到底哪个城市的房子涨幅大？哪个城市买起来更困难？第三、二手房涨幅全国“居首”与市场实际体验不符。我当然不敢质疑国家统计局的官方数据，但我们也必须了解，国家统计局关于二手房的数据是“非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法”来统计的，换句话说，二手房是抽样调查的结果。大家都知道，和深圳不一样，成都是一个以新房为主的市场，二手房占比并不大。目前仅链家外网上，成都的二手房挂牌量就已经接近14万套，可以说二手房非常难卖。成都的二手市场就算不是“死水一潭”，那也绝对是“波澜不惊”的，这和在全国闹的沸沸扬扬的深圳比起来，成都二手房堪称“模范生”，市场上并没有出现任何乱七八糟的疯狂现象。而从我个人的感受来看，我也不认为成都二手房有明显的上涨迹象。我在成都某小区拥有一套大平层，而这个小区可以说在三环以内拥有绝对的标杆性和定价权，但自从2017年泡沫期曾短时间挂上过4万后，迄今为止都只能在3.5万左右徘徊，且持续了近2年。所以，我认为对成都的大多数二手房来说，“阴跌”才是常态，上涨不是主流。基于市场实际体验的不同，我也去查了一下第三方的数据，力争做到“兼听”，大家也可以在官方数据之外有一个参考。我以诸葛找房小程序的数据来举例：很明显，数据显示成都2020年1月-4月，二手房挂牌价在15300-15400元/平之间箱体波动，上下不过100元/平，可以说价格略有上涨是事实，但幅度非常轻微。而且这还仅仅是挂牌价，实际成交价必定还有让手。而从最近一周的在售涨价/降价房源对比图，我们也可以看出，降价房源几乎是10倍于涨价房源的，所以这进一步说明了成都二手房市场是一个买方市场，买家拥有更大的议价权。所以，一个存量巨大，买方主导，平静如水的成都二手房市场，被“定义”为比深圳还夸张，明显与实际体验不符。综上所述，我认为对部分购房者来说，现在是一个小的买房窗口期。第一、部分购房者，主要是指高端项目和豪宅项目的买家。刚需和改善应该没有太大的让渡空间，即使有，空间也相对比较小。第二、在这个窗口期，高端和豪宅项目大概能够帮助购房者节约1500-2500元/平的成本，按一套房子180平米算，也能节约27-45万，这不算一个战略级的大数字，但战术层面还是不错了，如果刚好有需求的购房者，应该把握住。第三、这个窗口期可能不会太长，大概几个月而已。前面说了，本身这事儿就值得商榷，只要成都数据缓和了，或者沟通到位了，政策应该就会恢复原样。其次，如果这事儿缓和不了，那么开发商就会深度调整自己的装修标准（现在是临时调整，很难大改大动），到时候大家拿到手的房子，可能真会“精装”变“简装”。总之，以上就是一些新的市场概况和变化，有一些楼盘可能原本性价比普通，但在这个小的窗口期，性价比会有一些提升，那么我认为对购房者来说，肯定还是要具体楼盘具体分析，但提前“意识到、判断好、把握住”还是有必要的。
来自开普勒452b2020-4-29
刚刚过去的4月，摇号摇的人脑壳疼，前脚2W+人激情摇完凯德卓锦万黛，后脚川发天府上城取证开盘，即将炙热“开摇”。截至发稿前，大成都范围内共有21个项目推出。其中尊邸今天已经取证，本批次推出建面92-132m²的296套清水房，感兴趣的朋友可以多加关注~5月，成都楼市的供货情况如何？又有哪些值得期待的项目呢？据不完全统计，预计本月，11个城区有39盘有推房计划，天府新区、新都区仍是主力，长期缺货的锦江区来货了。上个月就说要取证的SM锦悦、万科公园5号、源滩·麒麟荟依然是购房者关注的焦点。另外，中国铁建西派泊玥、恒大天府半岛、蓝润泷门值得关注。本月开盘项目包括有几个纯新盘，纯新盘第一次开盘一般价格友好、户型齐全可供选择。下面，我们就来看一下5月份都有哪些楼盘有取证计划。表格数据仅做参考，以官方为准
来自开普勒452b2020-3-27
前段时间有个词特别时髦：报复性消费，指压抑了太久的需求成倍地被释放。最近这个词用在地产行业似乎同样适用，面对疫情后积压的库存，不少房企不断寻求自救的方法。 答案也很明确：报复性出货。 3月初始，虽有远郊几个项目拿证，但3月9日成都新都区接连发放两张预售证后，才真正拉开了房企“报复性出货”的序幕。通过下表可以看出，从3月9日开始，大成都商品住宅新增明显。因此，本文也将以2020年3月9日-2020年3月22日作为统计周期，复盘一下市场表现。在这一轮统计周期内，大成都新增供应111.83万㎡，同比升了35.4%，环比升了660.2%。这期间，大成都共拿了33张预售证，共上新了8683套住宅。“报复性出货”的势头还是很猛。 （统计周期内大成都拿预售证项目信息情况一览） 14天、33张、8683套房源——此番“报复性出货”背后有以下几个现象：疫情后各大房企推盘加速，多个“网红盘”争相入市，如恒大天府半岛、中海天府里、中海锦江城等，市场活跃度大幅提升。33张预售证的分配如下：主城区7张，共计房源1660套；天府新区5张，共计房源2750套；近郊10张，共计房源2410套；远郊11张，共计房源1863套。（统计范围：2020年3月9日-2020年3月20日） 通过上表可以看出，金牛区和天府新区出货很“秀”，各自拿了5张预售证，并排第一。其中金牛区共推1302套房源，天府新区有2750套房源。在后者中，“网红盘”恒大天府半岛新增房源的占比就超过一半。虽然房企加速出货，高性价比楼盘闪现，但购房者面对的残酷现实是：（相对）低价的楼盘越来越少，买房成本越来越高。梳理统计周期内的新增楼盘价格情况发现，中心城区（青白江区除外）的均价约为18755元/㎡，而均价上2万元的项目有9个，占比超四成，其中有4个项目为首批次开盘。 （统计周期内均价超2万元项目情况） 无疑，楼市各方需要重新调整对成都楼市产品、价格体系的认知，尤其是在前期低价地项目不断去化的背景下。整理近期出货楼盘的报名情况发现，高性价比项目正在唤醒前期积压的购房需求。如，恒大天府半岛在统计周期内共取证两次，均吸引了上万人参与摇号，这也是近半年第一个摇号人数超万人的项目。锐理数据RAP系统显示，2019年天府新区商品住宅均价为15126元/㎡，而恒大天府半岛的均价才一万出头。（统计周期内两大热点楼盘报名情况）另一个热点楼盘是绿地新里城，它虽然在1月拿证，但报名登记在3月，推出的54套房源吸引了3千多人参与摇号，也是统计期内报名人数第二高的项目。对房企而言，这一轮加速出货有正常推盘节奏的考虑，当然也有疫情带来的“情非得已”因素疫情期间，售楼处的关闭，营销的中断让市场交易规模出现明显回落：数据显示，2月大成都商品住宅共销售77.74万㎡，同比2019年2月（销售162.42万㎡）降了52.1%。虽然这是不可抗的因素导致，但房企现金流进一步吃紧是不争的事实，尤其很多高周转企业和项目，更需要加快出货，确保现金流入。疫情过后，各大房企积压了接近两个月的货量，原本全年12月的销售任务将压缩至10个月的周期内完成，这给营销带来的压力可想而知。预计第二季度，各大房企还将加快出货节奏，甚至不排除以价换量。最近，市场正在恢复正常化，销售红利也开始显现。不少被疫情积压的购房需求也正在找出口释放。对房企而言，提前锁定一部分需求，就能在存量市场中抢到更多客户。
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