尴尬的黑马

前几天，我写过一篇文章《经济二十载》，把时间拉长到20年，来看各个城市的经济变革。再这其中，让人眼前一亮的的就是安徽合肥。

从1995年到2018年，合肥从全国第97位一路攀爬到第25，上升72位，经济发展可谓是“全球第一”，是一匹十足的黑马。

然而，此文一出，在留言处就收到了一些读者的质疑，大概论调是，“国内知名度这么一般的二线城市，凭什么有这样的实力？”

合肥招黑，也不是一天两天的事了。省外人对合肥不了解，源于早年间安徽的经济结构较差，整体较穷，尚不如成都、杭州等有知名度，认为十年如一日；而省内就更有意思了，南北矛盾激烈，大概从有长江那天就开始了。

简单来说，安徽就是缩略版的中国，东西南北文化差异极大。皖南人看不上皖北人，觉得皖北人素质低、土、穷；皖北人觉得皖南人靠着南京土豪发家，势利，市侩。而合肥又在安徽正中心，横跨了淮河与长江，北部长丰县的文化属于皖北，而南部巢湖文化又属于皖南，位置极其尴尬。

所以常年以来，皖南人不把合肥当自己人，皖北人则坚决不接受合肥这么个吸血鬼。数据显示，安徽省近10年流出人口达到了近1000万人之多，而安徽本省人口不过6000多万，这超越了同为人口流出大省河南，占到了全国流动人口的11.2%。且其中35.2%的人口都去了南京。

但是纵使是这样的文化差异下，合肥依然能“心吞天下，海纳百川”，拉着六安、滁州搞皖中一体化，硬是把经济给做了起来。很多人问我，合肥的未来有没有潜力，别的不敢说，起码按照目前的状况，远期的发展上限可以达到长沙，甚至南京的水平，杀入全国十三强，省会六强也是有戏的。

至于为何这么有信心，今天我不用常见的数据做多方位论证，而是给大家讲一个故事，这个故事就是2016年“合肥楼市”的一次重大的变革。

风暴打击

2015年前的合肥基本上没有存在感的，安徽人民如果要炒楼，根本看不上合肥，而是会转身去南京，乃至去上海。2016年之后，上海的房价已经被炒上天，南京也到了山巅，安徽人民转身一看，合肥的均价才万把块钱，整体上还处于沟壑之中，算是长江中下游流域房价最便宜的省会了。

关键是合肥自2010年以来的经济发展得确实不错，家电业和平板业都算是从无到有，从一个毫无产业基础的城市，变成了一个电器产业名城。这种实体产业的蓬勃发展给了炒楼资金以信心，于是它们开始转身开炒合肥的二手房。单2016年这一年，合肥的二手房价格就暴涨了70%，从年初的9000元/平米直接涨到年底的15000元，成交面积规模则整整翻了一倍。

（合肥2016年房价走势）

这一年的合肥确实是出名了，国外媒体都拿来争相报道，说是房价涨幅冠绝全球，能跟香港之前的涨幅一较高下。

然而2016年的这场地产狂欢，却直接把合肥的市场经济拉入了万劫不复的深渊。

其实合肥经济崛起的时间在2010年前后。也就是在这一年，合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥，此后海尔、美的、长虹、格力、TCL等大型企业纷纷落户。

跟随着这些终端产品企业到来的，是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路，并逐步建立起完整的电器产业链。2010年合肥规模以上工业企业主营业务收入为3208亿，到2015年上升到8760亿，5年时间就增加了173%，年复合增长率高达22.3%。

然而2016年，在暴烈的房价风暴冲击之下，合肥的实业土壤遭到毁灭性打击。当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿，较2015年的增幅仅为7.6%，这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一！

实业救市

历史证明，房价脱离城市实际而暴涨，对城市的实体经济而言，没有任何好处。

合肥这样的城市，工业基础其实相当薄弱，从2010年才开始打造真正的属于自己的产业链条，在这样的情况下启动房地产，意味着厂房租金以及技术工人的生活成本都将会大幅度增长，这对合肥来说，简直是灾难。

值得庆幸的是，合肥官方很快就从这场地产迷梦中醒了过来。

隔壁的南京政府通过基建力保房价，杭州甚至情愿举债搞拆迁来维持房价，而合肥政府，则从2016年11月开始，启动了极为严厉的房价打压政策。

一波三折

合肥政府通过强有力的调控政策，将房价这头猛虎关入圈笼，给予了实业发展最实际的支持。这是难能可贵的举措。

于是合肥楼市从2017年1月开始，就进入了漫漫萧条期，直到2018年小阳春才有了转机。

（合肥2017年房价走势）

2018年3月，全国各城开启抢人大战，在限价措施下，一二手房形成巨大的套利空间，因而供需平衡被打翻，全国揭起抢房热潮。在此情形下，合肥群众的投机心理冲破了政府的调控红线，楼市迎来疯狂时刻。2018年上半年，合肥一房难求，全款、高首付成了合肥很多楼盘的门槛，尤其很多限价盘还出现了高昂的号头费，车位费。

2018年下半年，随着全国调控进入警戒期。中央喊话出台问责调控，全国楼市应声而倒。合肥多家银行利率同步加速上调，新房二手房首付在全国范围首屈一指，楼市大火迅速冷却。2018年下半年的合肥，开发商为了求生，降价打折、买房送车、工抵房现象层出不穷。

（合肥2018年房价走势）

然而经过“冰火两重天”的合肥楼市，却给大家交出了一份出乎意料的成绩单。据统计，合肥2018年网签量共79139套，其中市区成交65069套，县区成交14070套，在2018年全国新房成交量名单中，合肥又拿下了全国第一，商品房成交量上涨了172%。

我们从地图上可以看到，合肥位于中国华东地区、长江三角洲西端，江淮之间，安徽省中部。西接六安市，北连淮南市，东北靠滁州市，东南靠马鞍山市、芜湖市，西南邻安庆市、铜陵市。最重要的是，南面独揽五大淡水湖之一巢湖。

在“西南”战略下，滨湖、高新将是合肥未来发展新增长极。城市西部以建设国家科技创新试点市为契机，高新技术开发区向西拓展，建设科技创新示范基地。城市南部结合巢湖生态环境综合治理，建设生态滨湖新区，打造金融高端产业。

除了地域性选择外，在合肥购房，还应着重关注其城市地铁的规划位置。

西南方向的地铁房将是合肥最为优质的资产